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Le Coefficient d’Occupation des Sols
Qu’est-ce que le COS ?
Le COS est le Coefficient d’Occupation des Sols.
Il vous donne, pour un terrain, la surface maximale de construction autorisée.
Que le terrain soit nu ou qu’il comporte déjà un bâtiment, le COS s’applique de la même manière au terrain.
La surface prise en compte est la Surface de plancher.
Vous trouverez le COS à la mairie de la commune sur laquelle se situe le terrain en question. En général, il est indiqué dans le règlement d’urbanisme qui régit les droits à construire dans la zone concernée, c’est-à-dire le POS ou le PLU si la commune en est dotée d’un.
Comment calculer la Surface de plancher maximale autorisée sur votre terrain ?
Simplement en multipliant le COS par la surface du terrain.
Par exemple :
Vous possédez un terrain de 3000m².
Le COS de la zone est de 0.15 ou 15%.
En multipliant la surface de votre terrain par ce coefficient, vous obtenez la Surface de plancher maximale que vous êtes autorisé à construire sur ce terrain.
Ici : 3000 x 0.15 = 450m² de Surface de plancher.
Dans le PLU, vous trouverez parfois un autre coefficient : le CES, qu’il ne faut pas confondre avec le COS.
Le CES est le Coefficient d’Emprise au Sol.
Les deux appellations sont plutôt proches, il n’est pas rare de voir des confusions.
Le CES vous donne la surface maximale d’emprise au sol de votre future construction.
Alors que la COS prend en compte la Surface de plancher globale (RDC, étages …), le CES ne considère que la construction au niveau du sol, sans considération de surface nette ou brute, hormis les terrasses ou autres parties non fermées, et parfois les parties en surplomb au-dessus du sol. Le règlement précise en général ce que prend en compte ce coefficient.
Reprenons l’exemple précédent :
Terrain de 3000m².
450m² de Surface de plancher maximale.
Avec un CES de 0.10 ou 10%, l’emprise au sol possible est de 3000 x 0.10 = 300m².
Vous n’aurez donc pas la possibilité de construire les 450m² de Surface de plancher autorisés de plain-pied puisque, dans ce cas là, vous dépasseriez l’emprise maximale au sol.
Il vous faudra donc prévoir au moins un étage.
Attention, depuis le 1er Mars 2012 les surfaces qui régissent les autorisations d’urbanisme ont été modifiées. Il a été créée une « Emprise au sol » qui sert, avec la Surface de plancher, de référence aux autorisations. Cette Emprise au sol ne doit pas être confondue avec celle qui peut exister dans les PLU telle que décrite ci-dessus.
Pour plus d’information sur l’emprise au sol qui régit les autorisations d’urbanisme, découvrez les différents articles qui définissent cette emprise au sol.
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Ecrit par Jean-Luc
Fondateur de moinsde170.com
Publié dans : La question du jour, Règlement d'urbanisme : PLU-POS-COS-CES ... · Thèmes: Coefficient d'emprise au sol, Coefficient d'occupation des sols, Question du jour, Réglementations
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Bonjour,
La base de calcul pour la taxe d’habitation. Est-ce la SHAB.
Les combles aménagées d’une hauteur de moins de 1,80 m doivent-elles être incluses dans la surface habitable au sens de la taxe d’habitation.
Même question pour les encadrements de porte et fenêtres?
Merci de votre réponse. Merci pour votre site très clair.
Cordialement
Bonjour, merci pour votre commentaire sympathique.
Pour répondre à votre question, c’est la « surface réelle » qui est prise en compte dans le calcul de la taxe d’habitation et non la SHAB. D’ailleurs les dépendances telles qu’un garage sont intégrées dans la valeur locative qui sert de base à la taxe d’habitation (article 1409 Code Général des impôts), alors que celui-ci n’entre pas dans la surface habitable.
Pour le calcul de la « surface réelle », la surface est comptabilisée au niveau du sol, la règle des 1.80m n’est pas prise en compte. Par contre, comme pour la surface habitable, la surface réelle se mesure à l’intérieur des murs et cloisons, les embrasures des portes et fenêtres ne sont pas comptées, ni les conduits de fumée et ventilation, ni les marches et trémies d’escaliers.
N’étant pas un spécialiste en fiscalité de l’urbanisme, j’espère quand même répondre à votre question.
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Bonjour :j’ai fermé le balcon de mon appartement par 1 véranda ,la régie m’ayant donné l’autorisation et le bâtiment en possédant déjà 6 d’installées (en 1985 ) La commune me demande de faire 1 déclaration préalable : mais la surface plancher de l’immeuble (construit en 1975 ) dépasse déja avant tout rajout la superficie du terrain xCOS ; donc mon dossier est voué à l’échec .Que dois-je faire ?
Bonjour Marie-France,
comme la surface de plancher est récente (1er mars 2012), êtes-vous sûre de la surface de plancher de l’immeuble ?
Bien souvent, la surface de plancher est plus faible que l’ancienne SHON pour un bâtiment collectif du fait surtout de la mesure des surfaces au nu intérieur des façades.
A vérifier donc.
Si vous êtes vraiment sûre de la surface de plancher, alors votre dossier ne passera pas et vous ne pourrez pas régulariser.
Prenez contact avec la mairie pour leur expliquer votre situation et voir directement avec eux les possibilités qui vous sont offertes et peut-être existantes dans la règlementation locale.
Voir aussi avec eux s’il y a prescription sur votre projet (en fonction de l’année de réalisation des travaux).
Dans un permis valant division le cos s’applique t’il a chacune des parcelles crées par la division ou à l’assiette globale de l’unité foncière avant division ?
Bonjour Greg,
Sauf mention contraire dans le PLU, le COS s’applique à l’emprise foncière d’origine.
Bonjour.
J’ai acheté un terrain dont le Cos est peu élevé (0,15)
Je suis un peu perdue dans ce qui rentre en compte dans le calcul….
Terrasses, hall couvert, garage, attenant ou pas, étage, sous sol….
Je voudrais faire mon projet de construction en fonction de ça car si je veux faire une maison classique avec garage attenant, je dépasse l’occupation des sols…..
Merci
Bonjour petite question je suis propriétaire d’une maison sur un terrain de 4000m , le problème c’est que mon terrain et classé zone À donc je ne peux rien en faire ma question et comment faire construire une maison pour mon fils , la mairie m’a vaguement dit d’attendre le calcul du PLU soit 4 ans … Comment faire ?
Cordialement
Bonjour.
Je suis dans une zone PLU UD2.
J’ai procédé à une division de mon terrain.
La mairie me signale que la règle d’occupation des sol concerne également mon habitation existante (Construction en 1971 ); à savoir 40% du terrain restant…
Je suis très surpris de cette information car je pense que les règles du PLU concerne uniquement les constructions futures.
Pouvez vous me donner des informations sur ce sujet?
Merci d’avance.
Dominique Decoux.