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Les certificats d’urbanisme
Avant d’entreprendre un projet de construction vous devez faire une demande de certificat d’urbanisme qui vous indiquera, pour un terrain donné, sa destination et les règles d’urbanisme qui régissent les droits et obligations attachés à ce terrain. Vous aurez le choix entre deux documents différents : un certificat d’urbanisme d’information et un certificat d’urbanisme opérationnel.
Nous allons voir quel est le fonctionnement du certificat d’urbanisme et quelles sont les différences entre les deux CU proposés par les services de l’urbanisme.
Les différents Certificats d’Urbanisme : utilisation et mode d’emploi
Le Certificat d’Urbanisme (CU) est un document administratif que vous pouvez obtenir gratuitement en mairie du lieu où se situe le terrain de votre projet.
Vous pouvez également télécharger le formulaire Cerfa n°13410*01 sur notre page de formulaires.
Ce document indique si le terrain est constructible ou non et décrit les règles d’urbanisme qui régissent les droits et obligations attachés à ce terrain. De plus, il vous garantit les informations données pendant sa durée de validité.
Il existe deux certificats d’urbanisme différents :
- Un certificat d’urbanisme d’information
- Un certificat d’urbanisme opérationnel
Si vous n’avez pas encore de projet précis et souhaitez juste des renseignements sur un terrain, vous devrez choisir le CU d’information.
Si vous savez précisément ce que vous voulez construire, choisissez le CU opérationnel.
Le premier ne vous indiquera pas si votre terrain et constructible ou non mais vous informera sur les règles d’urbanisme relatives à votre terrain. Il vous donnera par exemple l’extrait du Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour la zone qui vous concerne, vous renseignera sur d’éventuelles servitudes d’utilité publique ainsi que sur les taxes liées à votre terrain.
Le second reprend les informations du premier et, puisqu’il répond à un projet précis, vous informe de la possibilité d’utiliser le terrain pour le projet que vous envisagez ainsi que des équipements publics existants ou prévus qui le desservent (voiries et réseaux).
Comment déposer votre demande de certificat d’urbanisme :
Après avoir récupéré (ou téléchargé) et remplit le formulaire Cerfa indiqué ci-dessus, vous devrez préparer un dossier que vous déposerez à la mairie de la commune où se situe le terrain.
Dans le cadre d’un CU d’information, il faudra fournir un plan de situation à une échelle suffisante pour permettre de situer le terrain dans son environnement (1/5000 à 1/25000 environ selon le lieu). Il s’agit d’un plan de la commune sur lequel vous ferez apparaître l’emplacement du terrain en question, l’échelle et l’orientation.
Dans le cadre d’un CU opérationnel, il faudra adjoindre au plan de situation une note descriptive de votre projet que vous pourrez agrémenter de croquis, plans … pour plus de compréhension. La note présentera succinctement la destination du projet (s’il s’agit d’un bâtiment à usage d’habitation, d’une construction agricole, d’un camping …), sa nature et la surface hors œuvre brute (SHOB) de la construction prévue.
S’il existe déjà des constructions sur le terrain, vous devrez ajouter en plus un plan du terrain indiquant les constructions existantes.
(Vous trouverez toutes les indications nécessaires sur le formulaire).
Vous déposer ensuite votre demande de CU soit directement à la mairie de la commune où se situe le terrain soit par courrier, de préférence en recommandé avec accusé de réception pour disposer d’une date de dépôt.
Le Cu d‘information est à déposer en deux exemplaires.
Le CU opérationnel doit, lui, être déposé en quatre exemplaires.
Les délais d’instruction :
Un mois pour le Cu d‘information
Deux mois pour le CU opérationnel
Après la délivrance du CU, sa durée de validité est de 18 mois, quel que soit le type de CU obtenu (information ou opérationnel).
Au-delà des 18 mois, le CU peut être prorogé par périodes d’un an, aussi longtemps que le régime applicable au terrain n’a pas changé (règles d’urbanisme, servitudes, taxes …).
Pour toute demande de prorogation, vous devrez envoyer votre demande au maire de la commune en double exemplaire, accompagnée du certificat en cours et ce deux mois au moins avant sa date d’expiration.
Pas de réponse dans les délais entraîne l’obtention d’un CU d’information tacite.
Dans le cadre d’un CU opérationnel, en cas de refus, il doit être précisé les motivations de ce refus et indiqué les recours possibles.
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Ecrit par Jean-Luc
Fondateur de moinsde170.com
Publié dans : Certificat d'urbanisme, Réglementation · Thèmes: Certificat d'urbanisme, Réglementations
bonjour
juste une question
un maire peut il décider de suspendre et de bloquer toutes les demandes de CU dans l’attente que le PLU en cours soit validé ??
Bonjour FORET,
je n’ai pu vous répondre plus rapidement, désolé.
Oui, si la délibération du PLU est en cours, alors le maire peut décider de sursoir à statuer sur les demandes d’autorisations.
Il évite ainsi de valider des CU qui pourraient se trouver ensuite invalidés par le nouveau PLU.
Bonsoir,
Je n’ai jamais saisi l’intérêt d’obtenir un CU d’information tacite, en cas de non réponse dans les délais, lorsqu’on a demandé un CU opérationnel.
Pourriez vous m’expliquer dans le cadre dans la réalisation d’un projet (de construction par exemple) comment il faut comprendre la chose puisque, contrairement à un PC ou à une DP, cela ne signifie pas qu’il n’y a pas d’opposition.
Merci.
Bonjour Berniebr,
le CU permet de figer des dispositions d’urbanisme sur un terrain ou pour un projet donnés.
Il est donc logiquement assez compliqué d’instaurer un CU opérationnel tacite dans la mesure où, l’administration ne se prononçant pas pour diverses raisons, un CU opérationnel tacite pourrait valider un type de construction ou une implantation que des dispositions locales ne permettrait pas.
Sachant qu’un CU quel qu’il soit ne permet pas de se prévaloir d’une future autorisation d’urbanisme positive.
Bonjour,
Merci pour votre réponse.
C’est, en substance, un peu ce que j’ai dis. Un propriétaire, dans ce cas de figure, est donc dans l’incapacité de se procurer la preuve que son terrain peut être utilisé pour bâtir un projet ou non ? S’adresser à l’administration et ne pas avoir de réponse écrite ! Quel recours ?
Bonjour Berniebr,
il n’y a pas de recours particulier contre un défaut de réponse.
Vous pouvez demander à la mairie une attestation de CU tacite et une copie du PLU ou POS qui régit la zone dans laquelle se trouve le terrain. Le zonage du PLU vous permettra de valider les règles applicables à votre terrain.
Sinon vous pouvez demander un nouveau CU opérationnel et insister pour obtenir une réponse. Il n’y a pas vraiment d’autre solution.
Bonjour,je souhaiterais faire une demande de CU opérationnel,sachant que le maire est OK pour valider notre dossier,comment cela se passe si la DDT refuse,est-ce que l’on peut quand même construire avec l’accord du maire?
Bonjour,
Je souhaite construire une maison individuelle sur un terrain agricole appartenant à mon père (qu’il va me donner). Il n’y a pas beaucoup de maisons dans la zone : quelques maisons de l’autre coté de la rue (dont une en face de mon terrain) mais la première maison du même coté de la route que mon terrain est à environ 250m. Il n’existe pas de carte communale ou de PLU sur la commune où je souhaite construire. Le maire soutient mon projet. La DDT peut elle refuser le CU et/ou le PC pour ce terrain. Et si oui, y a t-il des recours?
Bonjour Aurore,
normalement, c’est le maire qui prend les arrêtés pour les autorisations d’urbanisme. La DDT, si elle est consultée, valide les demandes en fonction des règlementations en vigueur.
Par contre, la validation d’un CU opérationnel ne vous permet pas de construire. Il faudra en tout état de cause obtenir un Permis de construire ou une déclaration préalable par la suite pour valider le projet réellement.
Donc, quelle que soit l’autorité qui valide les dossiers, vous ne pourrez construire que si vous obtenez un PC ou une DP, voire ue autorisation tacite si personne ne se prononce dans les délais réglementaires.
Faite votre demande de CU, vous aurez un peu plus d’informations pour la suite.
Bonjour Lili,
normalement, un terrain agricole n’est constructible que pour des bâtiments liés à une exploitation agricole. Donc a priori, si vous n’êtes pas dans ce cas, vous ne devriez pas pouvoir construire votre maison. Mais le maire peut effectivement vous accorder une forme de dérogation.
Comme je l’ai écrit dans ma réponse à Aurore juste au-dessus, si la DDT est consultée pour vérifier les demandes en regard de la réglementation, elle peut émettre un avis non favorable pour votre projet. Le maire pourra alors se ranger derrière l’avis de la DDT mais ce n’est pas obligatoire.
Seul le maire peut vous accorder un PC puisque vous êtes hors réglementation.
Un recours est possible en cas de refus. Il doit être adressé au maire pour lui demander de revoir son refus. S’il reste négatif, ce sera un recours au tribunal administratif. Mais en l’état des possibilités offertes par votre terrain agricole, il est bien peu probable qu’un recours au TA aboutisse. Sauf à avoir de quoi appuyer sérieusement votre demande.
Bonjour à tous,
je souhaité construire,ou vendre une parti de mon terrain.Ou il y a ma maison construite dessus,en 1970 et qui était 100% constructible.Mes après demande de CU.Opération non réalisable,car en 1992 ont a modifier le plan d’occupation des sols.Ont a classer mon terrain en lotissement Zone 2NAg qui autorise les constructions dans le cadre d’opérations portant sur des superficies au moins égales à 6000m2 et sur 4 lots.Alors que mon terrain à une superficies de 5500m2.J’aimerai savoir si j’ai un recours.Merci pour vos réponses.
Bonjour Del,
pas vraiment de recours à ma connaissance sauf s’il y a des irrégularités dans le POS.
A vérifier si le POS est encore actuel et s’il ne vas pas passer en PLU. Cela pourrait vous permettre de proposer vos demandes lors de l’enquête qui conduira à la publication du PLU. En essayant d’obtenir des modifications qui vous permettraient de revenir à une situation plus intéressante pour vous.
Bonjour.
Merci de votre blog et toutes ces information.
Je comprends bien la différence entre CU et le Permis de cosntruire. Mais si le CU est fait pour savoir si on peut ou pas réaliser un projet et de ne pas payer les frais d’Architecte pour les plans, alors, en quel niveau de détail devarit se faire le CU ? Exemple, je sais la surface au sol du projet et la quantité des étages. Aussi je sais la finition des murs et la toiture que je voudrais. Mais je ne sais pas encore la taille et nombre de fenêtres et portes. Je ne sais pas les hauteurs de plancher et de la toiture. Mon projet serait dans une veille maison a part démolir car trop petite. Merci de votre avis. Cordialement
Bonjour,
j’ai déposé une demande de CU opérationnel il y a 2 mois. J’ai fait un plan indiquant l’arrivée des viabilités sur le coté du terrain qui donne sur une voie publique carrossable secondaire qui n’est pas directement desservie en eau, électricité et gaz. Ces deniers sont à 35m. Il faut donc une extension des réseaux et une intervention sur la voie publique pour creuser une tranchée jusque devant le terrain.
L’absence de réponse au CU entraine-t-il :
- Un accord tacite pour que les concessionnaires puissent creuser la voie publique ?
- L’absence de participation aux frais d’extension pour le maitre d’ouvrage ?
Ou bien faut-il demander une autorisation de travaux à la mairie et financer le cout des tranchées (si personne ne coordonne les concessionnaires, chacun creusera sa tranchée) et des extensions de réseau ? Et dans ce cas, à quoi sert un CU opérationnel tacite ?
Merci.
Bonjour Denis la Malice,
sans réponse de l’administration dans les délais, vous avez en effet un CU tacite. Mais seulement un CU d’information, un CU opérationnel ne pouvant être accordé tacitement.
Un CU d’information étant très limité, vous ne pouvez donc pas considérer que vous avez un accord tacite sur les travaux à réaliser à l’extérieur du terrain.
Il est d’ailleurs possible que l’absence de réponse vienne de la nécessité de réaliser ces travaux.
Vous devez donc demander à l’administration d’apporter une réponse à votre CU opérationnel qu’elle vous doit obligatoirement.
Elle devra y préciser l’état des équipements et réseaux existants ou à prévoir. Vous saurez ainsi à quoi vous attendre.
Bonjour,
j’ai déposé un C.U opérationnel le 3 juin 2013, le 07 août 2013 aucune réponse ne m’a été donné par la mairie.
Mon notaire a contacté le responsable d’urbanisme par Fax pour obtenir un accord tacite sur ce C.U, pour toute réponse la mairie m’a adressé un C.U indiquant un surseoir à statuer en attendant l’élaboration du PLU.
Je suis dans l’attente de cette réponse pour signer l’achat de ce terrain , est ce que je peux exiger de la mairie un accord tacite?
Bonjour Carta,
il n’y a pas de certificat d’urbanisme opérationnel tacite . Seul un certificat d’information peut être tacite. Ce que la mairie semble vous avoir fait parvenir. Elle vous a peut-être indiqué un délai de validité ?
Le PLU étant en cours d’élaboration, il est logique que la mairie vous indique un sursis à statuer : elle évite ainsi que votre CU se trouve en contradiction avec la future réglementation.
Le sursis à statuer serait de toute façon opposable à une autorisation (Permis de construire, Déclaration Préalable), un CU opérationnel en l’état ne servirait à rien.
Brj, un CU oppérationel qui autorise le découpage, puis la construction sur un terrain d’une surface inférieur à 300m², sur la base d’un PLU approuvé depuis quelque mois, mais suspendu quelque jours plus tard par le Tribunal administratif (l’ancien PLU qui redevient d’actualité, ne permet la construction que sur les terrains dont la superficie est d’au moins 300m²), reste il valable, ou est il suspendu (voir annuler)?
Bonjour,
Bonjour,
On à déposé un CU (je ne saurais dire si il est informatif ou operationnel) le 19 septembre 2013. Je n’ai à ce jour aucune réponse. Lorsque je demande à la mairie si le CU est positif, elle m’à répondu 2 fois (après le delais de 2 mois) qu’il y avait du retard et que cela allé prendre + de temps, que le delais de 2mois officiel n’était jamais tenu dans les faits, et que cela pouvais prendre 6, 8, 10 mois pour avoir un CU!
La mairie se moque t-elle de moi? ou est ce la vérité?
Merci à vous
Cordialement
Bonjour,
Nous avons déposé un cu opérationnel en octobre 2013 et avons un retour défavorable. En fait on a fait une demande sur un terrain débouchant sur une communale et cette communale débouche sur une départementale ou bien sur il y a un stop. le conseil général refuse cause manque de visibilité. Et le maire suit l’avis du conseil. Quelqu’un à déjà eu ce cas ? Que peut on faire ? Avons nous des recours possible ?
Bonjour,
J’ai fais un dépôt de CU opérationnel le 31/07/14 à la date du 30/09/14 je n’ai eu aucune réponse donc j’ai appelé l’urbanisme qui ma dit que c’était donc un accord tacite , le géomètre m’a demandé de faire un courrier à l’urbanisme pour demandé un accord tacite écrit , ce que j’ai fais et aujourd’hui je reçois un courrier me stipulant que mon CU est refusé , on t-il le droit ?
Bonjour j aimerai que quelqu’un m’aide un professionnel ou personne qui connait les droits en matiere d urbanisme en 1999 j ai construit une piscine a 2 metres du voisin et une petite veranda et un coin cuisine d’été apres constatation par la mairie j ai déposé un permis de construire pour tous ça le permis a était refusé avec le reste maintenant je voudrais vendre ma maison les clients en demandé des renseignements par rapport a ma maison et la marie a répondue quil ya ue refus de permis ,au niveau des impots le cadastre toutes et en regle je paye la piscine et le reste la taxe fonciere toutes est en regle je ne sais pas quoi faire aidé moi svp cordialement . N
bonjour,
j ai demandé un CU pour un terrain pour lequel j ai fait une offre qui a été accepté et pour lequel une signature de compromis est imminente.
alors le CU est positif , mais il y a quelque chose qui m a interpellé dans les colonnes de l’état de l équipement public ou prévus:
eau. oui
électricité oui
assainissement oui
voirie oui
mais dans la colonnes qui est a coté et qui est
capacité suffisante ,le NON est mentionné pour les 4 ,eau EDF,assainissement et voirie…
si vous pouviez m éclairer ,je n arrive pas a comprendre ce que cela signifie,d’autant plus que le vendeur m a fait parvenir un ancien CU datant de 2017 donc validité dépassée(c est pour ça que j en ai demandé un autre ),ou le OUI est mentionné de partout…
merci infiniment pour votre réponse .
respectueusement
Bonjour,
Je me suis aperçu que le terrain jouxtant ma propriété était à vendre. Ce terrain est doté d’un certificat d’urbanisme. Le problème est que ce terrain empiète dans ma propriété (constat établi par géomètre expert et notifié). Ma question est « Peur-on vendre un terrain alors que le bornage en l’état est erroné? ». Merci.
Bonjour Eddie,
Vous n’avez pas fait réaliser un bornage contradictoire ? c’est-à-dire en présence de votre voisin qui aura validé le nouveau relevé. C’est le seul moyen de définir juridiquement les limites de vos propriétés.
Si votre voisin vend en l’état, il risque de vendre sur une base fausse : surface réelle du terrain inférieure à ce qui est présenté. Ce qui peut modifier les droits à construire pour le futur acheteur, réduire la surface d’une future habitation, l’obliger à modifier une clôture …
Ce qui est risqué pour lui mais, à ma connaissance, ne peut pas l’empêcher de vendre.
Il vaut cependant mieux régler le problème avant la vente sinon il faudra le régler avec l’acheteur qui, s’il n’est pas prévenu, peut se retourner contre le vendeur. Donc des délais allongés pour tout le monde.
Contactez votre voisin.
Bonjour, je vais acquire un terrain qui est bloqué par un CU information en UD2.pour 18 mois le terrain est passe en UD3 combien de temps ai je pour construire ma maison en UD2 merci bien!