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Les emprises au sol
La dernière réforme (mars 2012) des surfaces de référence définies dans le Code de l’urbanisme a permis de remplacer les SHOB et SHON par deux nouveaux modes de calcul intitulés « surface de plancher » et « emprise au sol« .
C’est cette dernière qui nous intéresse aujourd’hui car il apparaît clairement que ses multiples définitions posent des problèmes de compréhension à beaucoup de personnes. L’emprise au sol existe, en effet, aujourd’hui sous trois définitions différentes qui correspondent chacune à un usage précis. Il est donc nécessaire de définir précisément les trois emprises au sol existantes aujourd’hui afin d’éviter de les confondre.
Les différentes emprises au sol et leur utilisation
Les emprises au sol sont donc au nombre de trois dans les règles d’urbanisme :
- l’emprise au sol servant de référence aux différentes autorisations d’urbanisme ;
- l’emprise au sol permettant de vérifier si un permis de construire doit être réalisé par un architecte ;
- l’emprise au sol parfois définie dans les PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou POS (Plan d’Occupation des Sols).
Les deux premières sont définies dans le Code de l’urbanisme et s’appliquent donc au niveau national lors des autorisations d’urbanisme pour lesquelles elles doivent être mesurées. La troisième est d’usage local et ne s’applique que si la réglementation d’urbanisme locale en fait mention.
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Emprise au sol de référence pour les autorisations d’urbanisme
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Emprise au sol architecte
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Emprise au sol locale
Pour la plupart des projets de construction neuve ou des travaux sur un bâtiment existant nécessitant une autorisation d’urbanisme, il est nécessaire de vérifier les surfaces du projet pour s’assurer de déposer la bonne demande d’autorisation. Permis de construire, d’aménager et déclaration préalable sont ainsi choisis en partie en fonction des surfaces du projet, l’emprise au sol étant l’une des deux surfaces de référence prises en compte, avec la surface de plancher.
Cette emprise au sol est définie dans l’article R420-1 du Code de l’urbanisme comme étant la « projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Les simples débords de toiture ne sont pas comptabilisés.
Cette emprise au sol reste la plus importante des trois puisqu’elle doit être mesurée pour toute demande d’autorisation d’urbanisme. Elle n’apparaitra cependant pas sur les formulaires CERFA accompagnant les dossiers, seule la surface de plancher sera déclarée. C’est donc à chaque demandeur de calculer l’emprise au sol de son projet afin de vérifier le type d’autorisation nécessaire. En cas de doute sur un dossier, l’administration pourra demander à vérifier cette surface.
Nous avons déjà détaillée cette emprise au sol. Pour plus d’explication, nous vous renvoyons donc vers notre article qui décrit le mode de calcul de l’emprise au sol de référence dans les autorisations d’urbanisme. Et pour aller plus loin, rendez-vous sur notre article où l’emprise au sol est illustrée et détaillée en images sur un projet particulier.
Nous avons choisi d’intituler cette surface « Emprise au sol architecte » car elle ne sert qu’à vérifier si un projet dépasse le seuil de recours obligatoire à architecte.
Elle a été instituée en mai 2012 pour faire suite à la réforme des surfaces de mars 2012. Elle est constituée en partie de l’emprise au sol précédemment présentée réduite de tous les éléments ne constituant pas de la surface de plancher.
« L’emprise au sol architecte » se trouve ainsi considérablement diminuée par rapport à la première puisque, selon les termes de définition de la surface de plancher, toutes les surfaces non closes, non couvertes, les espaces de stationnement … ne seront pas comptabilisés pour valider ou non l’obligation de faire appel à un architecte. Exit donc les garages, terrasses surélevées, auvents et autres abris ouverts que la première emprise au sol comptabilise.
Pour en savoir plus, retrouvez toutes nos explications en détail sur cette « emprise au sol architecte ».
De nombreuses communes choisissent de réglementer la surface construite sur leur territoire en définissant un Coefficient d’Emprise au Sol (CES) dans leur réglementation locale : Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou Plan d’Occupation des Sols (POS).
Ce CES est le rapport entre la surface d’un terrain et la surface maximale constructible au niveau du sol. C’est donc l’emprise au sol de la construction qui est regardée et réglementée. Ceci permet en général aux communes de limiter l’impact du bâti sur le paysage en imposant un coefficient d’emprise au sol limité.
Cette emprise au sol locale, lorsqu’elle existe, est donc définie dans le règlement d’urbanisme de la commune. Son mode de calcul, les éléments bâtis pris en compte, les exceptions … sont présentés dans le PLU (ou le POS) concerné pour que chacun puisse valider son projet par rapport aux attendus. Il peut donc y avoir autant de définitions de l’emprise au sol locale que de PLU et en aucun cas la définition du Code de l’urbanisme dont il est question au point 1 ci-dessus ne s’applique.
Voici donc une présentation comparative des trois types d’emprises au sol que vous pourrez rencontrer aujourd’hui si vous avez un projet de construction.
Le but de cet article n’étant pas de rentrer dans le détail mais de bien les séparer pour éviter de les confondre, nous vous invitons à lire ou relire les articles mentionnés à la fin de chaque présentation. Ceux-ci expliquent en détail le fonctionnement de chacune des emprises au sol : définition détaillée, fonctionnement, exemples, illustrations … et de nombreuses réponses aux questions (souvent des cas particuliers) dans les commentaires qui suivent les articles.
Articles en relation avec ce sujet
Ecrit par Jean-Luc
Fondateur de moinsde170.com
Publié dans : Information, Les surfaces · Thèmes: Emprise au sol, Surfaces
Bonjour,
Merci pour cet article très clair et récapitulant bien chacune des 3 »emprises ». Pour nous autres autoconstructeurs c’est déterminant d’être informés convenablement. Vous réussissez sur ce site à expliciter simplement d’inextricables règles. Au plaisir de vous lire. Cordialement, dA dOrf
[...] au sol architecte » (appellation personnelle) qui vint renforcer la suprématie des multiples emprises au sol, au nombre de trois pour l’instant, loin devant la solitaire surface de plancher. Les droits [...]
Bonjour dA dOrf et merci pour votre remarque très sympathique !!
Bonne continuation sur l’ensemble de vos sites.
Et Bonne Année 2013 !!
Bonjour,
Pouvez-vous me préciser quelle est la surface utilisée pour determiner l’emprise au sol d’une construction lorsque le terrain comporte une servitude de passage et de tréfonds. Est la surface totale de la parcelle ou la surface hors servitude ?
Merci par avance.
Cdt
Bonjour Cassie,
c’est la surface totale du terrain qui est comptée pour calculer l’emprise au sol, une servitude de passage n’enlève en rien la partie du terrain concernée.
Bonjour,
J’ai posté une question il y a quelques jours pour un problème d’abri de jardin, de zonage en 2AU etc…
Pensez-vous pouvoir me répondre, ou dois-je cesser d’attendre ?
Avec mes remerciements anticipés.
Maria
Bonjour Maria, je vous ai répondu ici le 20 mai :
http://www.moinsde170.com/blog/surface-taxable-et-espace-de-stationnement/
Juste à la suite de votre message.
Bonjour,
j’ai une question jean Luc,
jachète un terrain de 400 M carré en zone UC qui donne sur une prairie en Zone A (agricole). Est il possible de demandé au propriétaire de la prairie de lui proposer l’achat par exemple 100 m carré pour agrandir mon jardin ( bien sur si il est daccord
) le prix negocié doit il etre sur celui d’une parcelle agricole ( 3 x rien) ou une parcelle habitation meme si aucune autorisation de construire à cet endroit ne sera accordé.
la mairie peut elle s’opposer à l’accession de cette parcelle qui ne sera plus agricole mais pas constructible ?
merci
Bonjour Laurent,
oui, c’est possible. C’est à voir avec l’agriculteur, pour les conditions et le tarif (agricole à mon sens puisque cette partie de terrain restera agricole).
La partie achetée restera dans la zone agricole, donc normalement la mairie ne devrait pas s’y opposer mais il est préférable de poser la question en mairie pour vérifier si ce projet est réalisable.
Les attentes de la mairie en matière d’urbanisme peuvent prévoir des obligations ou maintient d’activités (agricoles ou autres) dans les zones définies.
Bonjour, je souhaiterais construire 2 maisons mitoyenne sur mon terrain, je voudrais savoir comment se calcul l’emprise au sol? est que on considéré que c est 2 maisons distincte(2x90m2) ou que c est un ensemble 1x180m2?, dans ce cas je dépasse les 170 m2 donc est ce que je doit voir un architecte?
Merci
Michelle Martin
Bonjour,et merci pour ce blog qui répond à bien des questions…
Mon terrain et de 2500m2 dont 570m2 constructible, il n’y a pas de cos, mais un coef d’emprise au sol de 10%. Ma construction peut elle faire 57m2 ou 250m2 au sol ? Pour info le plu dit « les constructions autorisées sont limitées à 10%de la surface du terrain d’assiette de leur implantation . »
Merci beaucoup, car après recherche, je me rend compte que certain plu mal rédigé peuvent être interprétés au bon vouloir de l’administration.
Merci.
Thomas
Dans le cadre d’une construction d’un garage en limite d’un terrain,quelle est la règle ? :le mur est à ras de la limite et le débordement du toit( gouttières,dépassement chevrons) surplombe le terrain du voisin ou bien:rien ne doit surplomber et dans ce cas c’est la gouttière qui est exactement en limite. Merci de votre réponse
Bonjour,
Comment est calculer l’emprise au sol pour les piscine?
Est que seule les piscines construites (dur ou coque) compte ?
Si je met une piscine 6 X 3 en tole, en bois POSEE sans fixation sera comptée pour l’emprise au sol, sachant que ce n’est pas du bati ????
Merci pour votre réponse.
La fermeture de la porte de mon garage par une porte de service et une fenêtre doit elle faire l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une simple déclaration de travaux; sachant que l’espace ainsi fermé reste un sous sol et que l’emprise au sol de la maison est de 88 m2.
merci pour votre réponse
Françoise dit:
20 Juin 2015
J’ai déposé une déclaration préalable de travaux pour un abri de jardin d’une surface de 13 M2 dans une zone protégée, donc soumise à l’avis de L’architecte des Bâtiments de France.
J’ai don déposé cette déclaration en mairie en date du 2 avril et j’ai reçu le 22 avril de la direction départementale des territoires, un courrier pour m’indiquer que le délai d’instruction était porté à 2 mois et m’indiquant que le CERFA fourni par la mairie était obsolète depuis 2012, donc refaire sur le bon formulaire.
Il m’est bien indiqué que le délai d’instruction commencera à courir après le dépôt des pièces manquantes.
J’ai refait la demande sur le bon CERFA et j’ai déposé le tout en mairie dans les temps soit le 19 Mai.
A ma grande surprise, j’ai reçu en date du 1er Juin, suite à un avis défavorable du maire en date du 2 avril et de l’architecte des Bat de F défavorable en date du 17 avril, un courrier du maire m’indiquant l’opposition à cette déclaration.
Que pensez-vous du problème de dates ?
Un peu long. Merci
Bonjour,
j’ai signé un compromis pour le dernier terrain d’un lotissement crée en 1999 d’une surface de 536 m². Le cahier des charges que m’a remis le vendeur faisant état d’une emprise au sol de 50% comment faire pour transformer cette emprise au sol en Surface de plancher aujourd’hui utilisée ?
Par ailleurs j’envisage de construire une maison dépassant 170 m² pourriez vous m’indiquer par mail vos conditions pour m’assister dans la réalisation des plans et du permis de construire ?
Bien cordialement
Claude Viala
Bonjour,
Je souhaite faire une dalle de 17.5m2 et j’aurai voulu savoir ce que je devais faire exactement. Déclaration préalable, quelle surface a déclarer etc.
Merci
Cordialement
Bonjour et merci pour vos articles,
J’aimerai vous soumettre la situation que je souhaite dénouer. J’ai acheté un terrain de 850 m2 dans une ZAC en 2011. La Shon maximal autorisée est de 160m2. ( signifié dans l’acte de vente chez le notaire) J’ai construit et atteint une Shon à 159,60m2. Avec la loir ALUR et la suppression du COS et de la Shon, je me suis mis dans l’idée d’installer une véranda d’environ 20m2(entre 16 et 20 pour tout dire). Le service urbanisme de ma ville me dit que je ne peux plus rien faire car j’ai atteint la Shon maximal. Le Plu de la ville parle de COS sans être bien précis dans le cadre. Voila ce qui est dit dans l’article Nature de l’occupation et l’utilisation du sol : » Toutes les occupations et utilisation du sol qui ne sont pas interdites ou autorisées sous conditions sont autorisées ». et l’article su r le COS, pour les maisons individuelles( ce qui est mon cas) il nous renvoi à l’article ci-dessus. J’en arrive à ma question : Si la Shon n’est plus, et que le calcul se fait désormais à l’intérieur des murs, ce qui me fait gagner quelques m2, est ce que le fait que l’acte d’achat fasse mention d’une SHON à 160m2 m’interdit d’appliquer la nouvelle règle ? En somme faire ma demande en prenant en compte les modifications législatives. Est ce que la nouvelle réglementation s’impose à l’ancienne ? Puis-je tout de même faire ma déclaration de travaux. Le service d’urbanisme de ma ville dans sa réponse n’a pas semblé prendre en considération toutes ces évolutions. Est-ce à dire qu’elle à raison ?
Merci d’avance pour votre éclairage.( Espérant avoir été assez complet)
Bien cordialement,
Bonjour,
je possède un terrain sur lequel sont construits ma maison principale et 3 dépendances séparées les unes des autres.
Le PLU de ma commune stipule une emprise au sol de 250m² maximum.
Est-ce la surface totale que toutes les constructions existantes ne doivent pas dépasser ou pour chacune des constructions ?
Merci de votre réponse.
Cordialement
Nadine
Bonjour mon terrain se présente de la sorte
Parcelle 44 825m2+ parcelle 45 220m2 entre les deux une sente communale qui est matérialisée que par les plans et fermée de bout en bout
Est-ce que mon emprise au sol peut être calculée sur 825+220m2 ?
Merci pour votre aide
Sincèrement