La loi Carrez ou comment calculer la superficie privative lors de la vente d’un lot de copropriété

Le mesurage de la superficie privative dite superficie loi Carrez s’applique aux lots faisant partie d’une copropriété et impose au vendeur d’un lot ou d’une partie de lot d’au moins 8m² de mentionner la superficie privative dans les documents de vente et ce, dès l’avant-contrat.
En l’absence de cette mention, l’acte de vente peut être annulé dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique.
S’il n’est pas fait mention de la superficie privative dans l’avant-contrat de vente mais que celle-ci est clairement mentionnée dans l’acte de vente définitif, il ne peut y avoir annulation de la vente.

Les locaux pris en compte dans la superficie privative

La mesure de cette surface s’applique aux lots des biens neufs ou anciens des :

• appartements
• locaux commerciaux
• locaux professionnels
• locaux mixtes (à usage professionnel et d’habitation)

Ceux qui n’en font pas partie

Les maisons individuelles qui ne contiennent pas plusieurs lots privatifs(copropriété horizontale) ne sont pas concernées.
Ne sont pas non plus compris les lots achetés en EFA (Etat Futur d’Achèvement – voir VEFA).
Enfin, les caves, garages et emplacement de stationnement n’entrent pas dans le calcul de la superficie Carrez.

Comment mesurer la superficie privative

Pour mesurer la superficie privative d’un lot, vous devez prendre en compte la surface des planchers des locaux clos et couverts d’une hauteur supérieure à 1.80m et en enlever les surfaces des murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, des gaines et des embrasures de portes et fenêtres.
Vous aurez donc noté l’appellation « clos et couverts », ce qui veut dire que vous n’avez pas à prendre en compte les parties extérieures non closes et non couvertes du lot  : balcon, terrasse, loggias …
Une véranda fait donc partie de la superficie privative (elle est fermée et couverte) alors qu’elle est exclue de la surface habitable.

Importance de bien mesurer cette surface

La mesure de cette surface est importante car elle peut entraîner un recours de la part de l’acquéreur s’il constate une superficie privative inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l’acte de vente.
Dans ce cas là, l’acheteur dispose d’un an à, compter de la signature de l’acte authentique, pour demander une diminution du prix équivalente au nombre de m² manquants.
En cas d’impossibilité de trouver un accord entre l’acheteur et le vendeur, la démarche sera à effectuer auprès du Tribunal de Grande Instance.
A l’inverse, si la surface constatée est supérieure à celle mentionnée lors de la vente, le vendeur ne peut pas obtenir d’augmentation du prix. Il est sensé avoir effectué le mesurage correctement.

Qui pratique les mesures de la « surface carrez »

Vous pouvez procéder vous-même aux mesures du lot que vous souhaitez vendre.
Faites bien attention de pratiquer correctement puisque, comme nous l’avons vu plus haut, une erreur pourrait se retourner contre vous.
Dans la pratique, la superficie privative ne fait pas partie des diagnostics immobiliers obligatoires pour lesquels vous êtes obligé de faire appel à un spécialiste.
Mais vous pouvez faire appel à un architecte ou un géomètre, pour plus de sécurité.
Ou passer par un expert en diagnostics immobiliers et en mesurage loi Carrez. Celui-ci vous délivrera un certificat de superficie loi carrez.

Référence législative
Article n°46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

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