Lorsque l’on décide de faire construire ou d’entreprendre des travaux sur une construction existante, la première chose à faire est de contacter les services de l’urbanisme de la commune concernée pour obtenir un exemplaire du PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou du POS (Plan d’Occupation des Sols) afin de connaître la réglementation qui s’applique sur le terrain du projet.
Chaque commune possède, en effet, son propre règlement d’urbanisme et toute construction doit en principe s’y conformer. Si ce n’est pas le cas, c’est le Règlement National d’Urbanisme (RNU) qui s’applique alors (Chapitre 1 : Règles générales de l’urbanisme – Article R111-1).

Comprendre la réglementation d’urbanisme par l’exemple d’un PLU classique

Dans les communes qui ne proposent pas ce document directement en ligne sur Internet, le PLU se présente en général sous la forme d’un livret qui peut contenir une quantité non négligeable de pages. Celui sur lequel je vais baser cet article contient un peu plus de 150 pages présentant l’ensemble de la réglementation locale pour les différentes zones de la commune.
Le plus simple en principe sera de demander une copie du règlement de la zone qui vous concerne directement, celle dans laquelle se situe le terrain d’intervention. Copie qui sera en général payante.

Le PLU : Présentation générale

1. En premier lieu, le PLU va présenter l’étendue de son champ d’application. C’est-à-dire qu’il précise les parties de la commune qui y sont soumises et la portée dudit règlement en regard des autres législations relatives à l’occupation du sol.
2. Le document présente ensuite les différentes zones qui divisent la commune. On retrouve ainsi, par exemple, les zones d’urbanisation (U) et les zones naturelles (N), qui seront elles-mêmes divisées en sous-sections.

Les zones d’urbanisation pourront, par exemple, contenir l’habitation (UA, UB, UC, UD ou UE), les activités (UF et UG) ou les équipements collectifs (UN).
Les zones naturelles seront également divisées (NA, NB, NC, ND).
Le PLU peut également définir des espaces boisés ou des emplacements réservés qui seront traités différemment des zones U et N.
Le livret sera donc accompagné d’une carte de la commune sur laquelle seront représentées les différentes zones et emplacements spécifiques. Cette carte permettra de repérer le terrain concerné par le projet et donc de choisir la partie du PLU qu’il sera nécessaire de reproduire et de suivre pour tout projet de construction.

3. Vient enfin la présentation des dispositions propres à chaque zone (UA, UB, NC …).
   Celle-ci contient, pour la zone UB dans mon PLU de référence, quinze articles répartis en trois sections et définis sur douze pages.

La copie et la lecture de la réglementation d’une zone ne demandent donc pas un effort trop important même s’il est parfois difficile de bien comprendre les incidences de chaque article sur la construction projetée.

Présentation de la réglementation d’une zone

Comme écrit plus haut, la zone UB est définit en quinze articles répartis en trois sections.

• La première section précise la nature de l’occupation et de l’utilisation du sol. C’est-à-dire les constructions interdites, celles autorisées sous conditions …

• La deuxième section, la plus longue, définit les conditions de l’occupation du sol. Cette section présente toutes les règles qui vont définir le terrain et son accessibilité, sa surface, ses branchements aux réseaux publics mais aussi la construction en tant que telle, son implantation par rapport aux limites séparatives, aux voies publiques ou en regard des autres bâtiments existants. C’est dans cette section que se trouve également définit l’aspect de la construction : finitions extérieures et volumétrie par exemple, ainsi que le Coefficient d’Emprise au Sol (CES – Voir la définition du Coefficient d’Emprise au Sol). Les obligations de réaliser des places de stationnement et des espaces verts sont enfin présentées dans les deux derniers articles pour chaque type de projet (habitat collectif, habitat individuel, industrie, bureaux …). C’est cette section qui va influer le plus sur la construction finale, son architecture, son aspect, son emplacement sur le terrain et les rapports à son environnement construit ou non construit.

• Enfin, la troisième section présente les possibilités d’occupation du sol. A savoir le COS (Coefficient d’Occupation des Sols), les majoration possibles selon les projets ou les possibilités de dépassement de celui-ci. Cela permettra de connaître précisément les possibilités de constructions (SHON) sur un terrain donné.

Première conclusion

Voici donc une première présentation rapide d’un PLU classique plutôt simple. Cette présentation permet de visualiser les points principaux qu’il contient, d’appréhender les différentes sections et les principales attentes des services de l’urbanisme qui ont rédigé ce document et de se rendre compte que ce n’est pas forcément un document long et fastidieux à lire. Enfin, cela dépend un peu des communes quand même, certains PLU sont complexes et restent assez hermétiques lorsque l’on n’a pas l’habitude de les lire. C’est le cas notamment des PLU de grandes villes.

Un autre article fera suite à celui-ci prochainement qui entrera d’avantage dans le détail des articles du PLU afin d’expliciter plus clairement ce dont il s’agit et comment les comprendre.

Si vous êtes dans une commune qui publie en ligne son PLU, vous pouvez aller le consulter pour voir comment celui-ci est rédigé et les articles qu’il contient. Il est toujours intéressant de se familiariser avec la réglementation d’urbanisme locale, cela permet de comprendre son environnement bâti. Si des points vous semblent difficiles à comprendre et si vous avez des questions, n’hésitez pas à me contacter.

Enfin, pour les plus courageux qui souhaitent voir un PLU un peu complet pour ne pas dire complexe, vous pouvez aller jeter un œil au PLU du Grand Lyon consultable en ligne.
Dans la colonne de droite vous pouvez choisir la commune, faire une recherche par nom de rue.
Vous pourrez afficher différentes cartes et leurs légendes : les différentes zones, la carte des ruissellements d’eaux pluviales, les voies bruyantes ou les servitudes d’utilité publique, par exemple.
Le Plan Local d’Urbanisme du Grand Lyon contient 302 pages pour la seule partie « Règlement périphérie (hors Givors – Grigny) ». Cela permet de s’amuser un moment ! !

La suite dans un prochain article.
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