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Règlement d’urbanisme : le PLU
L’une des premières choses à faire lorsque vous entreprenez de faire construire ou de transformer un bâtiment existant est d’obtenir auprès de la mairie où se situe votre projet une copie de son règlement d’urbanisme qui vous indiquera ce qu’il est possible de faire sur votre terrain.
Vous devrez alors vous conformer à cette réglementation pour concevoir votre projet afin d’éviter tout risque de refus de votre dossier.
La réglementation urbaine en vigueur dans votre commune
POS et PLU
La plupart des communes possède, en effet, un document propre qui régit toutes constructions sur son territoire : le Plan Local d’Urbanisme ou P.L.U. qui remplace progressivement le Plan d’Occupation des Sols ou P.O.S. depuis la mise en place de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (S.R.U.) du 13 décembre 2000.
Les P.O.S. ont donc tendance aujourd’hui à disparaître au fur et à mesure des procédures de révision au profit des P.L.U.
Règlement National d’Urbanisme – RNU
Dans le cas de communes sans document propre applicable, ce sont alors les règles définies par le Règlement National d’Urbanisme (R.N.U.) qui sont en vigueur.
Ce règlement est disponible en ligne sur le site de Légifrance dans la section « Code de l’urbanisme ». Vous trouverez les différentes dispositions du R.N.U. applicables aux constructions, aménagements, installations et travaux faisant l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable ainsi qu’aux autres utilisations du sol, dans l’article R111-1 du Code de l’urbanisme.
Pour plus de précisions, vous vous référerez aux articles R111-2 à R111-15 (localisation et desserte des constructions), aux articles R111-16 à R111-20 (implantation et volume des constructions) et aux articles R111-21 à R111-24 (aspect des constructions).
Plan Local d’Urbanisme – PLU
Le P.L.U. a comme objectif d’exprimer une stratégie globale d’aménagement urbain et de développement durable sur l’ensemble du territoire communal.
Il délimite un certain nombre de zones (zone urbaine, zone à urbaniser, zone naturelle, zone agricole, …) et défini les conditions de constructions dans chacune d’elles.
Vous trouverez dans ce document une carte de la commune qui vous permettra de situer le terrain qui vous intéresse dans les différentes zones définies et vous pourrez ainsi connaître les orientations d’aménagement à respecter pour votre construction.
Le P.L.U. vous permet notamment de connaître les types de constructions autorisées, les dispositions en matière d’accès, les attentes en matière de réseaux (assainissement, électricité …), les distances à respecter dans l’implantation de la construction par rapport aux limites ou aux voiries, la surface maximale de construction autorisée (Coefficient d’Occupation des Sols : C.O.S. et Coefficient d’Emprise au Sol : C.E.S.), l’aspect et les volumes autorisés, entre autres.
Le P.L.U . est donc un document très complet qui sera à la base de votre projet de construction.
En le lisant rigoureusement et en vous attachant à respecter ses prescriptions, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour éviter un refus de votre demande de permis de construire ou de déclaration préalable.
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Ecrit par Jean-Luc
Fondateur de moinsde170.com
Publié dans : Information, Règlement d'urbanisme : PLU-POS-COS-CES ... · Thèmes: Informations, PLU-POS, Réglementations
[...] les autres constructions. Elle doit notamment respecter la réglementation d’urbanisme locale (PLU ou POS) qui peut indiquer une emprise maximum, un type de matériaux ou des contraintes aux limites de [...]
[...] avoir présenté un Plan Local d’Urbanisme de manière générale dans un article précédent, je vais m’attacher à présenter trois [...]
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[...] même dans le cas d’une piscine ne nécessitant aucune autorisation, il faudra veiller à respecter la réglementation d’urbanisme locale (PLU ou ancien POS). Son implantation sur le terrain devra être conforme à la réglementation et [...]
Bonjour,
Nous avons investi dans une maison en 2002 maison ancienne en très bon état.
2009 la maison fissure.Les assurance sont ok prise en charge après déclaration zone sinistrée sécheresse 2009.Seulement voilà cette maison ancienne a connu bien des sécheresses sans aucun problème ( 2003).
Il s’avère que en 2006 la commune a fait construire un lotissement dans le terrain proche terrain marécageux et donc ils ont fait faire un assèchement terrain.
Nous pensons que cet assèchement à engendré les problèmes sur notre maison puisque depuis 2009 des fissures apparaissent tout le temps sur l’ensemble de la maison et nos puisards sont toujours asséchés.
Peut on faire valoir des droits auprès de notre commune en effet, nous sommes très inquiets.
L’ingénieur en traitement des sols qui est venu nous confirme que cet assèchement autour de notre terrain à forcément palier à cette sécheresse qui en fait n’en finie plus.
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour Laurent,
désolé je vous réponds un peu en retard, je manque de temps en ce moment.
Il y a de forts risques pour qu’il y ait un lien de causalité entre les fissures de votre maison et les travaux d’assèchement du terrain voisin. Mais il reste à démontrer réellement pour avoir les preuves suffisantes pour tenter une action contre la commune.
Cela reste néanmoins à tenter car si les dégradations persistes, vous ne savez pas jusqu’à quel point cela peut durer.
Dans l’idéal, il aurait fallu prévoir des mesures avant les travaux pour prendre date au niveau de l’état d’humidité des sols. Mais c’est difficile à prévoir en amont.
Il faudra mandater un expert pour connaître les causes exactes de ces fissures et valider ou invalider les travaux d’assèchement de la commune.
Le plus simple me semble être de contacter votre assureur pour lui demander de faire effectuer cette expertise.
A défaut, il pourra vous renseigner sur la marche à suivre dans un tel cas.
Personnellement, je ne suis pas compétent pour vous renseigner d’avantage sur le sujet.
C’est vraiment une question d’assurance et d’expertises.
bonjour,
Je suis propriétaire d’une maison semi-individuelle des années 70.je souhaite effectuer une extension au dessus de mon garage comme il en existe déjà dans notre lotissement sans dénaturer ce dernier .
Je viens d’apprendre que cela n’est pas possible car mon garage est à 8m du trottoir .
Je n’ai à ce jour pas trouvé ces décrets .
Existe t-il des arguments pour appuyer ma demande de travaux?
Bonjour Chris,
les règles d’implantation sont normalement définies par le règlement d’urbanisme local (PLU ou POS).
Demandez une copie de ce document à la mairie pour vérifier si vous pouvez, ou non, faire cette extension.
Le règlement du lotissement peut aussi prévoir des règles plus contraignantes que le PLU. A vérifier aussi de ce côté, donc.
Je ne peux pas vraiment vous donner d’arguments pour appuyer votre demande dans la mesure où le règlement est en général local.
Bien entendu, si vos voisins ont pu réaliser ce que vous souhaitez faire, dans les mêmes conditions d’implantation par rapport aux limites, il est possible que la réglementation locale le permette.
Mais c’est à vérifier au cas par cas.
Quoi qu’il en soit, plutôt que le garage, c’est l’extension qui doit être considérée. Le garage étant construit normalement selon les règles existantes à l’époque, il faut vérifier si une extension au-dessus de ce garage est possible : hauteur max, implantation … Peut-être qu’un recul serait possible.
Bref, la première chose à faire est de consulter le PLU et le règlement du lotissement. Vous saurez ainsi quelles sont vos possibilités.
Si rien n’existe à ce sujet dans ces règlements, votre projet serait a priori possible.
Bonjour et bravo pour votre site.
La parcelle sur laquelle je souhaite faire construire est située en zone UDc et en second rang.
Pour cette zone, le PLU communal indique une marge de recul minimum de 6m par rapport à l’alignement, et une distance minimum de construction vis à vis des limites séparatives de 5m.
Dans ses prescriptions annexées à la délivrance d’un CU opérationnel précédemment
demandé pour le même terrain, le maire exige une marge de recul de 35m par rapport
à l’alignement, soit également une distance de construction minimum de 12m par rapport
à la limite séparative d’avec le terrain bâti en premier rang.
Cette prescription n’est motivée par aucune contrainte de sécurité, ou de préservation d’un site archéologique ou patrimonial, dans l’avis rendu par le maire concernant la demande de CU
opérationnel.
Elle a cependant pour effet de diminuer de près de la moitié la profondeur de la bande
constructible du terrain concerné, qui passe de 25m à 13m.
A noter que dans la disposition actuelle permise par le PLU, la limite de constructibilité du terrain
se situe déjà à 28m de l’alignement, la profondeur du terrain en premier rang étant de 23m.
Cette prescription communale, non motivée par une référence légale ou règlementaire, est-elle opposable sur la base des règles édictées par le PLU ?
Merci de votre aide.
Bonjour MP et merci pour votre commentaire sympathique !!
Si le CU soumet votre projet à des prescriptions, celui-ci doit produire les motifs sur lesquels elles se basent (PLU…). En d’autres termes, un CU opérationnel positif comportant des prescriptions particulières doit être motivé.
A défaut, les prescriptions seraient considérées comme non écrites ou erronées et ne pourraient être opposable au PLU en vigueur puisque le CU ne s’inscrit que dans les dispositions d’urbanisme et principalement dudit PLU.
Il faudrait tout de même connaître la raison exacte pour laquelle le maire prescrit ce recul de 35m.
Contactez la mairie pour avoir des explications complémentaires et demandez au maire de motiver le CU délivré sur la base des prescriptions « légales » que l’on vous impose sans quoi vous serez en droit de déposer une nouvelle demande de CU.
Merci de votre réponse Jean-Luc.
On note effectivement l’absence de motivation à cette prescription supplémentaire par rapport
au PLU, hors des cas prévu par la législation (risques naturels, industriels, ou protection d’un site archéologique)
Toutefois, à la relecture, l’avis délivré par le maire laisse planer un doute sur mon interprétation.
En effet, ce dernier indique que « l’implantation se fera avec un retrait d’au moins 35m depuis la
limite sur rue ».
L’implantation en question ne pouvant se faire (sans son accord !) sur le terrain du voisin, c’est bien
la limite du terrain à bâtir avec l’alignement qui compte.
Hors, dans mon projet, l’implantation est largement à plus de 35m de l’alignement, si on mesure la distance avec celui-ci depuis limite du terrain à bâtir, et non pas à travers le terrain du voisin
(en premier rang), le terrain à bâtir (en second rang) formant drapeau.
Compte tenu d’un autre prescription tout aussi « inattendue » , à savoir l’utilisation obligatoires pour les clôtures d’un grillage de type forestier( = grillage à moutons) avec poteaux refendus (pour un jardin d’agrément !) et en complète contradiction avec le PLU, je suppose que l’exigence de ce retrait de 35m
inconnu au PLU est l’oeuvre de l’ABF qui sévit sur le secteur.
La conclusion provisoire est qu’effectivement, il nous faudra re-demander un CU opérationnel avec l’implantation projetée (différente du CU originel demandé par le vendeur) afin de « sécuriser » cette question du retrait et d’autres lubies de l’ABF (sans parler de celle propres à l’architecture du bâtiment).
Nous prendrons donc RDV avec le Maire au stade de l’avant-projet.
Merci encore pour votre réponse et le temps passé !
Bonjour jean Luc , dans mon PLU, j’ai uniquement la hauteur au faîtage d’imposer qui est de 9 M et une pente de toit à 45 °. qu’en est il de la hauteur à l’egout du toit de ma construction? comment connaître sa valeur maxi ?
merci
Bonjour Laurent,
si rien n’est précisé pour l’égout, vous pouvez le placer à la hauteur que vous voulez dans la mesure où vous respectez les 9m au faîtage maxi et une pente à 45°.
Pour trouver la hauteur de l’égout, le plus simple est de le tracer à l’échelle (1cm = 1m).
En plaçant la hauteur du faîtage à 9m du sol et en traçant la pente à 45°, vous connaîtrez la hauteur de l’égout en fonction de la largeur du pignon. Vous pourrez ainsi choisir ce qui convient le mieux à votre projet.
Sinon, c’est la tangente de l’angle (45°) qui est égale à son côté opposé divisé par son côté adjacent, il me semble.
Le côté opposé est la demi largeur du pignon et le côté adjacent la hauteur que vous voulez connaître.
Bonjour Jean-Luc?
Si j’achète un terrain avec une facade qui fait une courbe en S et que je dois avoir un retrait à l’alignement de 5 M ,
Pouvez vous me confirmer que je n’ai tout simplement qu’ a faire une parallèle à cette courbe à cette distance pour délimiter le début de construction Possible ?
Merci
Bonjour Laurent,
oui, c’est cela. Vous tracez la parallèle à la limite (quelle soit en courbe ou en ligne droite) et vous construisez au-delà de la distance réglementaire.
Bonjour, mon problème est le suivant : je possède une maison dans un village et le voisin d’en face (un petit chemin communal nous sépare) donc nous sommes à moins d’1m 50 l’un de l’autre) a décidé de surélever sa maison (elle a trois toits) et celui du milieu qui devrait être surélevé est juste en face de ma porte fenêtre qui est déjà « bouchée » de moitié par le toit déjà existant. Cette porte fenêtre est la seule OUVERTURE vers l’extérieur de ma salle. Ma commune a son PLU, que j’ai consulté nous sommes en zone U2 et cette zone fait partie d’un secteur sauvegardé (cathédrale)régie par les Bâtiments de France Sachant que le maire est le premier a accordé le permis de construire mm si il doit ensuite en informer la préfecture puis l’architecte des bâtiments de France, quelles sont les règles que doit respecter et les contrôles que doit effectuer le maire avant de lui accorder le permis de construire?
Bonjour je suis tombé sur votre site par hasard ma question est la suivant ma commune ne possede pas de plu alors je voudrais savoir quelle est la regle qui s applique car mon voisin a construit en limite de propriété un hangar et un batiment qui font 7m80 de haut
je vous explique pas la vue quand j ouvre mes fenetres que du parpaing car en plus ce n est pas crepi j habite dans un village
Merci d avance de la réponse que vous me donnerez
Bonjour,
Après lecture de votre site qui est très intéressant !
Et étant aussi dans une problématique qui n’est pas exposée et qui comme tout problème doit avoir une solution que je n’est pas encore trouvé, permettez-moi de vous en faire part !
j’ai un bien en très mauvais état en grande parti suite à un refus d’autorisation de travaux (raison j’étais dans une zone qui devait être preempté pour la construction d’un établissement public type crèche, en 2012 les terrains qui ont été preempté ont été revendus à une société qui a construit des logements public et privé )
Mon bien est en trop mauvais état pour être réparé et la mairie me refuse une nouvelle construction sous prétexte que le plu demande d’avoir un accès pompier de 3.50 m de large.
Mon terrain est relié à la voie public pas un chemin privé de 2.80m de par 74 m de long
Y a t’il une législation européenne ou autre qui pourrait me permettre de pouvoir jouir de mon bien dont on me prive depuis tant d’années
Merci par avance pour votre réponse !
Bonjour,
Dans le cas où le PLU de la commune concernée stipule une largeur de voie minimale (ce qui n’est pas très courant, donc à vérifier…) pour accéder aux terrains qui sont l’objet d’une demande d’autorisation d’occupation du sol (type permis de construire), je ne vois pas ce qui pourrait vous permettre de passer outre.
Dans le cas qui vous intéresse, la commune se contente d’apporter par le biais du PLU une précision chiffrée à un principe reconnu par le RNU (Règlement National d’Urbanisme), c’est à dire l’accessibilité des terrains constructibles aux services de secours.
Le fait qu’un terrain comporte déjà une ou plusieurs constructions (quel qu’en soit l’état) ne constitue pas pour autant une preuve de la possibilité actuelle ou future de modifier cette construction ou de la remplacer par une autre. A partir du moment où les modifications envisagées nécessitent une autorisation (comme un permis de construire), vous vous opposerez à un refus, et je ne vois pas comment le juge administratif pourrait vous accorder gain de cause sur ce point.
Bonjour,
Nous devons acheter un bien qui était à usage artisanal. Nous souhaitons y faire notre résidence principale. Faut-il faire une demande de PC ou une déclaration de travaux. EN sachant que nous conservons les ouvertures du bâtiment (mais modifions les couleurs des menuiseries et rafraichissons la façade. Changeons le toit ( remettons un similaire des ouvertures).
Merci pour vous retour..
mon voisin veut construire un chenil pour 7 chiens de chasse dans un lotissement qu il a créer pour 3 maisons de 37m2
il est écrit dans le règlement du lotissement que les annexes aux constructions existantes même si ces dernières ne répondent pas à la vocation de la zone sont autorisées
a t il le droit de construire ce chenil car normalement les annexes sont considérées comme des locaux secondaires de dimensions réduite dont l ‘usage apporte un complément nécessaire à l’habitation (un chenil rentre t il dans ces critères
Bonjour a tous et a toutes,
merci pour votre site vraiment intéressant. je sollicite votre aide.
Ma maison se trouve en angle de rue et mitoyenne avec un terrain nu de la commune sur un coté sur lequel se trouvait un passage piéton bétonné juxtaposant une bande de mon terrain de 50 cm tout le long de mon garage a savoir 15.50 mètres. Or suite a des travaux actuels la voirie a amputé cette bande de 42 cm prétextant que l’expert de la voirie avait dit que cette bande était que de 8 cm.
La construction de ce garage date de 1978 et cette bande existe depuis. Mon voisin en face a le même alignement, avec 50 cm de bordure aussi.
J’ai été sollicité oralement que depuis 2 mois alors le projet existe depuis 2 ans. J’ai eu plusieurs conversations avec le maître d’oeuvre et entretiens téléphonique avec la voirie rien y fait.Aucun courrier proposant un aménagement ou une rétrocession. Les travaux ont donc laissé une bande de terrain de 8 cm sur 15.50 mètres ce qui laisse un champs pour les infiltrations d’eau et humidité de mon garage.
Il me semble que pour toute construction il est dit que 50 cm de servitude avec son voisin doivent être laissée lors d’une construction d’un garage ou autre.
je me pose tout de même la question quelle est la loi qui stipule 8 cm de servitude ? c’est ridicule et quel est le propriétaire qui laisserait 8 cm de servitude sur son terrain ?
Merci pour votre aide. quels sont les recours et comment procéder pour faire
valoir mes droitS.
Cordialement