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Changer la destination d’un local
Dans certains cas de travaux sur un bâtiment existant, vous pouvez être amené à effectuer une demande de changement de destination. Cette demande permet de faire passer le bâtiment d’une utilisation à une autre, par exemple d’une utilisation commerciale à de l’habitation.
Qu’est-ce que le changement de destination
Le changement de destination est le fait de faire passer un bâtiment, en totalité ou en partie, d’une utilisation à une autre. Ces différentes utilisations étant très explicitement définies dans l’article R123-9 du Code de l’urbanisme. Cette notion de changement de destination relève donc du Code de l’urbanisme puisqu’il apparaît logique que, dans les règlements d’urbanisme (PLU – Plan Local d’Urbanisme), chacune des différentes utilisations possibles d’un bâtiment possède des règles différentes.
Sont donc définis neuf statuts particuliers d’utilisation d’un bâtiment dont le passage de l’un à l’autre nécessite une demande d’autorisation.
Les neuf statuts sont les suivants :
- l’habitation
- l’hébergement hôtelier
- les bureaux
- le commerce
- l’artisanat
- l’industrie
- l’exploitation agricole ou forestière
- l’entrepôt
- les services publics ou d’intérêt collectif
Vous retrouverez ces différentes catégories sur les formulaires CERFA nécessaires au dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable dans les cadres 5.x (à voir selon le formulaire) à la colonne D. C’est dans ce cadre que vous déclarez la surface nette (SHON) qui passera d’une catégorie à une autre.
Pour rappel, les constructions accessoires au bâtiment principal ont la même destination que ce dernier. Un garage lié à une habitation est donc considéré comme de l’habitation, il n’est donc pas nécessaire d’effectuer un changement de destination si vous aménager votre garage en salon, par exemple.
Dans le cas particulier des parties privatives telles que combles, grenier … d’une copropriété, c’est le règlement de ladite copropriété qui défini leur destination (article 8 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).
Permis de construire ou déclaration préalable pour un changement de destination
Lorsque vous changez la destination d’un bâtiment, vous devrez déposer un dossier de permis de construire si les travaux envisagés entraînent des modifications sur les structures porteuses ou sur les façades du bâtiment concerné.
Dans tous les autres cas, il faudra déposer une déclaration préalable. En effet, lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire, les changements de destination font obligatoirement l’objet d’une déclaration préalable. Ainsi, si vous souhaitez transformer un local commercial en habitation, vous devrez au minimum déposer un dossier de déclaration préalable, même si les travaux que vous envisagez n’entre pas dans le cadre de la déclaration.
Comment faire une demande de changement de destination
La demande de changement de destination s’effectue lors du dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable. Les formulaires CERFA correspondants à ces deux démarches permettent, en effet, de déclarer le changement de destination. De la même manière que les surfaces, cette demande est déclarative. Elle se fait par le biais du tableau cité plus haut (cadre 5.x, colonne D). Celui-ci permet de déclarer les surfaces qui passeront d’une utilisation à une autre.
Changement de destination, changement d’affectation, changement d’usage
On voit fréquemment plusieurs appellations qui peuvent porter à confusion. C’est le cas notamment des « changement de destination », « changement d’affectation » et « changement d’usage ».
Le « Changement de destination » a été défini ci-dessus, il est le terme courant utilisé aujourd’hui, après la réforme de l’urbanisme de 2007, dans les cas de passage d’un statut de local à un autre.
« Changement d’affectation » est en fait une expression souvent utilisée mais n’a plus vraiment de valeur juridique.
Elle a été remplacée par l’expression « Changement d’usage » qui correspond à la transformation d’un lieu d’habitation vers un autre type de fonctionnement (bureau souvent, commercial …). Cette expression est uniquement utilisée dans ce cas et dans ce sens là : de l’habitation vers une autre utilisation.
Découvrez notre article sur le changement d’usage.
A retenir sur le changement de destination
En résumé, un changement de destination doit toujours faire l’objet d’une déclaration préalable, même si le projet ne prévoit pas de travaux. Selon les cas, un permis de construire peut-être nécessaire.
Si vous souhaitez acheter un local commercial pour y aménager votre habitation, vous devrez donc, selon les travaux envisagés, déposer au minimum une déclaration préalable, voire un permis de construire, sur lesquels vous pourrez déclarer le changement de destination. Les services de l’urbanisme de votre commune vérifieront alors que votre projet répond bien aux exigences réglementaires correspondant à votre projet.
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Références juridiques :
article R421-14 du code de l’urbanisme – Travaux soumis à permis de construire
article R421-17 du code de l’urbanisme – Travaux et changements de destination soumis à déclaration préalable
article R123-9 du code de l’urbanisme – Catégorie d’utilisation d’un bâtiment
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Ecrit par Jean-Luc
Fondateur de moinsde170.com
Publié dans : Démarches particulières, Permis ou Déclaration · Thèmes: Changement destination, Permis ou Déclaration
Bonjour,
Mes parents, propriétaires d’une maison individuelle à 2 niveaux depuis 35 ans, ont aménagé le garage d’environ 80 m2, se trouvant au rez de chaussée, en habitation, où je demeure.
Aucune modification des façades,
Aucune déclaration aux différentes administration.
Je suis domicilié à la même adresse qu’eux ; lors des différents recensements j’ai toujours stipulé le nombre de pièces que j’occupe et assure en tant que locataire.
A la lecture des différents messages je suis en totale illégalité.
Que dois-je faire pour régulariser cette situation ?
Merci pour votre réponse.
Jean Marc
Bonjour Chab,
dans votre cas, le bâtiment est considéré comme un ensemble unique et donc la surface sera regardée de manière générale et pas du seul point de vue des travaux envisagés.
Vous devrez donc mesurer la surface de plancher et l’emprise au sol actuelles de l’ensemble du bâtiment pour valider le recours obligatoire à architecte ou non.
Si l’une de ces deux surfaces dépasse les 170m², vous devrez obligatoirement faire appel à un architecte pour réaliser votre permis de construire.
La surface d’un local artisanal est de la surface de plancher, de la même manière que l’habitation. Il possède les même déductions possibles (espaces de stationnement, vides, surfaces non closes …).
Il faut donc bien vérifier vos surfaces.
Bonjour Jean-Marc,
en fait, en aménageant un garage en habitation, vos parents ont crée de la surface de plancher nouvelle puisque les espaces de stationnement ne forment pas de surface de plancher (SP).
Ils auraient donc dû d’une part vérifier que la création de cette surface supplémentaire était possible vis-à-vis du règlement de la commune (PLU ou POS) et d’autre part obtenir un permis de construire pour création de surface supérieure à 20m².
Suite à cela, ils auraient dû déclarer cet aménagement aux services des impôts fonciers (formulaire H1 en général).
Si vous voulez régulariser cette situation, vous devez faire ce qui n’a pas été fait : vérification de la compatibilité du projet avec le PLU et obtention du PC correspondant, puis déclaration aux services des impôts.
A savoir que la SP maximale sur un terrain est définie par le COS qui se trouve dans le PLU. Il faut que votre terrain puisse supporter cet ajout de surface de 80m².
Si l’aménagement date de plus de trois ans, il y a prescription au niveau administratif mais il reste illégal et toute modification ou création de surface nouvelle sera opposée à ces travaux irréguliers qui devront, à ce moment là, être régularisés.
Donc soit vous régularisez aujourd’hui, soit vous le faites à l’occasion de nouveaux travaux soumis à autorisation.
Bonjour.
Je suis propriétaire d’ un local commercial dans une petite copropriété .
Certains propriétaires(3)ont dans un but lucratif changé la destination de leurs pieces obscures en les transformant en studios mis à la location!!! .Malgré ces modifications leurs tantiemmes restent minorés De ce fait, leurs participations aux charges communes ainsi qu’aux travaux d’amelioration et d’entretien sont donc minorés elles aussi , alors que les frais et charges supplémentaires que générent ces nouvelles locations (minuterie,eau, entretien de l’escalier )se trouvent par concequence plus importantes.
Quels sont les recours et (ou) la procédure à suivre afin que, dans un esprit d’équité, les tantiémes soient eux aussi tranformés, sachant que naturrellement les copropriétaires « campent » sur leurs positions.
Merçi par avance.Cordialement.
Bonjour Jean-Vincent,
je ne suis pas spécialiste des copropriétés mais il me semble que dans un tel cas il faudrait réunir une AG extraordinaire avec objet la modification de la répartition des charges.
La modification des tantièmes doit être prise à l’unanimité, il faudrait donc que tout le monde soit présent et tout le monde soit d’accord. Ce qui n’est pas forcément évident.
Il semble quand même curieux que la modification des tantièmes de charges n’ait pas été décidée lors de l’autorisation par l’AG de travaux ou de changement de destination des locaux.
Votre syndic devrait pouvoir mieux vous renseigner que moi à ce sujet, sinon un notaire.
Bonjour,
Mes parents ont un bien commercial reçu par héritage pour lequel aucun bail n’est en cours,
Ils souhaitent savoir 2 choses :
1) comment faire pour ne plus payer la taxe foncière commerciale et d’orudres ménagères… environ 7000€ pour un local non loué.
2) le transformer en plusieurs appartements. (8)
En vous remerciant par avance pour votre réponse.
Cordialement,
Bonjour Cirdec,
transformer un local commercial en logements nécessite un changement de destination.
Il faut vérifier au niveau local la possibilité de ce changement, toutes les communes n’acceptent pas partout une telle modification.
Vous devez contacter les services de l’urbanisme de votre commune pour valider un tel changement.
Si rien ne s’y oppose, il faudra au minimum prévoir une déclaration préalable. Le type d’autorisation sera dépendant des travaux envisagés, de la surface créée …
Pour la taxe foncière, les impôts ne sont pas un sujet que je maîtrise. Il faudra contacter votre centre des impôts fonciers pour avoir des informations à ce sujet.
Jean Luc, tous mes meilleurs voeux pour cette nouvelle année.
Je me suis rapproché de la mairie et il m’a été confirmé que le PLU autorisait une surface totale de 200 m2 pour notre lot, je suis donc à demi rassuré… Je vais attendre de nouveaux travaux, maisonnette en bois dans le jardin, pour régulariser ma situation.
Merci pour votre aide.
Jean Marc
Bonjour Jean-Marc, merci beaucoup pour vos vœux et très Bonne Année 2013 à vous !!
C’est une très bonne nouvelle, les travaux sont donc a priori possibles sur le terrain. La régularisation devrait bien se passer.
Bonne continuation.
Bonjour,
Mon mari a signé un bail commercial depuis le 16/10/2012 pour y faire de la restauration rapide. Auparavant l’activité exercée dans ce local était : prothésiste dentaire.
Nous avons fait quelques travaux de rénovation sans demander d’autorisation à la mairie.
ma question est la suivante : le changement d’activité dans ce local ( de prothésiste dentaire à restaurateur) est il un changement de destination du local.
Nous allons mettre une enseigne et de la publicité sur la vitrine.
Devons nous faire la déclaration préalable de travaux.
MERCI pour votre réponse et pour ce blog
Bonjour Laila,
a priori oui, il y a changement de destination pour le local entre l’activité de prothésiste dentaire et celle de restauration rapide. La première n’étant pas, à ma connaissance, un commerce.
Chaque commune défini des secteurs dans lesquels elle autorise différentes activités : commerce, artisanat …
Il vous faut vérifier en mairie que vous avez bien la possibilité de transformer ce local.
Ensuite, vous devrez déposer une déclaration préalable pour le changement de destination et une demande d’enseigne. Votre commune possède peut-être un formulaire spécifique pour cela. A vérifier à la mairie.
Enfin, l’ouverture d’un commerce avec réception du public nécessite de respecter des règles relatives aux ERP (Établissement Recevant du Public).
A priori votre établissement est de 5ème catégorie. Les démarches sont donc moindres mais il faut prévoir, lors de la demande de déclaration préalable, toutes les informations nécessaires pour que l’administration puisse valider votre dossier.
La mairie pourra vous fournir les formulaires adéquats ou vous expliquer ce que vous devez fournir. Notamment les attestations en terme de sécurité incendie, d’accessibilité …
Bonjour, je possède un local commercial acheté en 2002 en habitation,je l ai loué jusqu’en2005 ,puis j’ai changé sa destination d’habitation vers commercial, ceci sans travaux. AUjourd’hui après la cessation de mon activité commercial, j’ ai refait une demande de changement de destination de commerce vers habitation, toujours sans travaux.CEtte dernière m’a été refusé pour manque de parking privé.Y aurait il une solution ou un recours à cette décision. Merci de votre réponse.
Bonjour Delphine,
si le PLU indique un nombre de place minimum pour le stationnement des logements, vous n’avez pas d’autres solutions que de vous y conformer.
Vous avez perdu l’ancienneté de l’habitation lors du premier changement de destination. Vous devez donc normalement soit trouver une place de stationnement à proximité, soit payer une participation à la commune si elle est prévue.
Il faudrait voir auprès de la mairie les solutions que vous pourriez trouver ensemble.
Bonjour,
Je vais bientôt être locataire d’un ancien garage Renault que je vais transformer en salle de sport.
Donc je vais devoir faire un changement de destination. Ma question est la suivante: je ne vais pas toucher aux fondations, je vais simplement faire un ravalement de façade, des aménagements à l’intérieur, et éventuellement changer la porte d’entrée, une déclaration préalable suffira-t-elle?
Je vais également recevoir du public, savez-vous quelles sont les contraintes juridiques et déclarations à faire avant de pouvoir démarrer mes travaux?
Enfin, peut-être que vous pourrez aussi me répondre. Le toit de mon local est en fibrociment avec de l’amiante. Il a été révisé il y a un an et est en bon état. De plus, un diagnostic amiante datant de 18 mois affirme qu’il n’y a aucun risque pour la santé tant que le fibrociment n’est pas dégradé volontairement. Savez-vous si je pourrai le laisser en l’état et recevoir du public (à condition de faire passer régulièrement un expert amiante par exemple)?
Je vous remercie,
Bien cordialement,
Hugo
Bonjour Hugo,
les travaux que vous prévoyez sont soumis à permis de construire car vous modifiez la façade existante tout en changeant la destination du local. Un ravalement est bien une modification de façade de même que le changement de porte d’entrée.
Pour créer un ERP (établissement recevant du public) vous avez surtout des contraintes d’accessibilité et de sécurité. Selon le type et la catégorie de votre activité vous devrez fournir, au moment du PC, un certain nombre de documents. Cela dépend de la surface du local, du type d’activité et du nombre de personnes que vous accueillerez.
Vous devrez donc fournir au minimum une notice de sécurité et une notice d’accessibilité.
Un bureau d’étude ou un architecte pourront réaliser ces notices et vous fournir les normes correspondant à votre activité.
Pour la toiture, si elle est en bon état (diagnostics à l’appui) et que vous ne faites pas de travaux dessus, vous n’avez pas à la toucher. Il faudra effectivement la vérifier régulièrement pour vous assurer qu’il n’y a pas de problèmes.
Le risque proviendrai d’un problème d’étanchéité, d’intégrité du matériaux.
Merci beaucoup Jean-Luc pour votre aide.
Je me rapproche d’un architecte.
Je vous remercie de ces éclaircissements.BRavo pour votre blog et pour le temps que vous consacrez à nous répondre.JE vais donc me rapprocher de la mairie voir s’ils ont un système de concession ,ce que je ne pense pas sinon je verrais quelle solution peut être adoptée.Encore merci.
Bonjour,
je viens vers vous pour trouver une solution a mon probleme…
voila nous avons signé un compromis pour l’achat d’un local artisanal que nous voulons transformer en habitation. Nous n’ aurons pas d’ autorisation mairie dans l’immediat pour le changement de destination,pas tant que nous ne serons pas proprietaire!!!! et la banque refuse de nous preter… pas pour raison financiere mais a cause de la designation du bien. quelqu’ un a t’il une solution ou deja eu ce genre de situation ??? et comment en etes vous sorti ????
merci
bonne journée
Caroline
re…
J’ai oublié de signaler que nous n’ avons pas besoin de permis de construire étant donné que nous effectuons juste de la renovation interieur et que nous sommes mitoyen avec une habitation existante.
merci a vous
Bonjour Caroline,
votre question n’est pas vraiment dans mon domaine de compétence.
J’aurai tendance à vous conseiller de voir avec le propriétaire actuel pour qu’il dépose lui la déclaration préalable de changement de destination. Il n’y a aucune raison pour qu’il refuse. Au pire vous la lui préparez vous-même.
Vue la situation, c’est la seule solution.
Et au moins, vous serez sûre de ce que vous achetez et ne prendrez pas le risque de voir le changement refusé (on n’est jamais trop prudent).
Vous ferez votre prêt une fois validée.
C’est un mois l’instruction d’une DP en général.
Bonjour Jean-Luc,
C’est bien ce qu il me semblait…mais dans un premier temps il nous ai impossible d’avoir l’accord pour le changement de destination. La mairie a refusé au proprio actuel vu qu’ils ont abusé( acheté un grand batiment, rénové des parties et revendu au prix fort…)
Donc ils nous disent qu’ une fois que nous serions proprio nous pourrons faire la demande !!! mais les banques nous bloquent, nous sommes dans une impasse…galère !!!
nous notre but n’ est pas d’ y revendre mais d’ y vivre paisiblememt.
Merci encore pour ta réponse
Bonne journée.
Caroline.
Bonjour,
Dans le cas d’un changement de destination d’un local de bureaux en habitation, le demandeur est-il soumis à une taxation de la surface nouvellement destinée à l’habitation ?
Existe t’il un article dans le Code de l’Urbanisme qui en fait mention ?
Merci
Bonjour Emilien,
le changement de destination d’un local de bureaux en habitation ne crée pas de surface de plancher nouvelle puisque les bureaux sont déjà comptabilisés en surface de plancher.
Vous n’aurez donc pas de surface taxable nouvelle à déclarer dans votre déclaration préalable et ce changement ne sera pas soumis à la Taxe d’aménagement.
Vérifiez tout de même auprès de la mairie s’ils n’ont pas des attentes particulières au niveau d’un changement de destination.
Le Code de l’urbanisme ni le Code général des impôts ne précisent les cas particuliers mais vous pouvez trouver sur la circulaire du 03 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions (PDF) la confirmation que les bureaux sont bien de la surface de plancher :
http://circulaire.legifrance.gouv.fr/pdf/2012/02/cir_34719.pdf
P28, Annexe 2.
Bonjour, je suis actuellement propriétaire d une maison sur un terrain de 900m2. Je souhaite créer une activité de petite restauration et salon de thé sur ma commune. Malheureusement il n y a pas de locaux commerciaux disponibles dans mon village (du reste, c est une vrai problématique car la population augmente mais aucun local commercial n est créé !) je souhaite donc créer ce local (environ 60m2) sur mon terrain. Le PLU de ma commune me l autorise, mais mon probléme est le suivant : ma commune me certifie que ce local ne pourra jamais redevenir garage, annexe, atelier….. Mais, vu le peu de commerces sur le secteur, il restera toujours un local commercial ! ce qui à mes yeux n est pas envisageable car si nous vendons notre maison plus tard, nous ne pouvons la vendre avec un local commercial ! N est il pas possible de faire un changement d utilisation de ce local quand j arrêterai mon activité ? J ai cru comprendre dans les commentaires précédents que si j arrêtai mon activité, je pouvais demander que ce local redevienne annexe ? Ce qui nous permettrait dans l avenir de vendre notre maison sans cette contrainte . Merci pour votre reponse
Bonjour,
J’ai actuellement une maison dont un garage de 23m2 déjà aménagé intérieurement comme habitation. Je n’ai fait aucune démarche auprès de la mairie.
Je souhaiterai aujourd’hui le louer en toute légalité. Quelles sont les démarches à faire auprès de la mairie ou d’autres institutions?
Merci pour vos réponses
Bonjour LM,
il n’y a pas de raison, sauf mentions contraires au niveau du PLU, qu’un local ne puisse pas changer de destination plusieurs fois. La mairie peut préciser des zones dans lesquelles elle souhaite privilégier telle destination voire interdire que des logements ou des commerces changent de destination pour préserver une activité ou l’habitat.
Mais si rien n’est écrit actuellement, cela ne serait pas interdit.
Par contre, la règlementation peut changer dans quelques années et la mairie s’opposer à un retour en arrière.
Ceci dit, la destination d’un local est en général attachée à l’usage qui en est fait et elle peut se perdre avec le temps lorsque l’usage a disparu depuis suffisamment longtemps.
Le local pourrait alors être considéré, avec le temps, comme un local accessoire à la maison et donc posséder la même destination : l’habitation.
Ce qui sous-entend de laisser passer du temps sans activité commerciale.
Bonjour Zacharios,
au niveau urbanisme, le garage n’étant pas de la surface de plancher, sa transformation en habitation a crée de la surface de plancher nouvelle qui doit être autorisée.
Pour régulariser la situation, il faudra donc obtenir une autorisation pour cette création de surface. Il s’agit de travaux sur existant qui sont soumis à déclaration préalable (DP) si vous créez moins de 40m² de surface (ceci dans la mesure où vous êtes en zone urbaine régit par un PLU ou POS).
Il faut vérifier que vous avez de la surface résiduelle sur votre terrain. Pour cela, voir le PLU de votre commune qui vous indiquera le COS applicable et vous permettra de savoir si la surface est régularisable ou non. Vérifiez également que rien dans le PLU ne s’oppose à cette transformation.
Si tout va bien, déposez une DP de la même manière que si rien n’avait été fait.
Une fois obtenue, vous devrez déclarer la transformation aux services des impôts fonciers avec le formulaire H1 que vous trouverez sur le site des impôts.
Après la location, vous déclarerez des revenus fonciers. Mais là, ce n’est plus mon domaine.
Bonjour,
je suis actuellement dans l’élaboration d’un projet de dépôt vente de puériculture et évidemment il me faut un local. Or, vu les prix de location j’avais penser utiliser le chalet situé sur le terrain de mes parents et qui est attenant à la maison dont ils sont propriétaire.
Actuellement ce chalet sert de débarras (tondeuse à gazon, mobilier de jardin etc.), est ce donc possible de le transformer en local commercial?
Si oui quelle serait alors les démarches nécessaire, sachant qu’il faudra alors aménager l’intérieur ?
Merci d’avance.
Jennifer
Bonjour Jennifer,
le changement de destination d’un local doit être autorisé par les services de l’urbanisme de votre commune.
Il faut les contacter pour savoir si la zone concernée permet ce changement (certaines zones peuvent être réservées au résidentiel).
Si c’est possible, il faut demander une copie du PLU de la commune pour connaître les règles applicables à ce type de local.
Il faudra alors déposer au minimum une déclaration préalable pour un changement de destination sans travaux, voire un permis de construire dans certains cas de création de surface supérieure à 20m² ou de travaux sur les façades ou la structure porteuse du local.
A vérifier en fonction de votre projet.
Bonjour,
J aurai une petite question. je vais louer un local a usage de dépôt situé dans une résidence. J aimerai l’utiliser en tant que dépôt( stokage) et que bureau( présence sur place d’une secrétaire). Qu’est ce qui peut m’autoriser ou empecher de le faire?? est-ce que c’est le PLU de la ville ou alors le règlement de copropriété qui a le pouvoir de décider?? et quelles sont les activité autorise ou non dans un local dit a utilisation de dépôt?? il -y a t-il un texte de loi qui précise les activité autorisée??
merci d’avance.
Bonjour Elies,
le PLU pourra vous indiquer si la zone dans laquelle vous souhaitez vous installer peut recevoir le type d’activité prévu. Certaines activités étant en effet interdites ou simplement tolérées dans des zones d’habitation.
Il faut donc valider cette possibilité d’installation par rapport au PLU (« Utilisations du sol autorisées »).
Puisqu’il s’agit d’une résidence collective, il faut aussi vérifier le règlement de copropriété qui peut avoir des attentes ou interdictions particulières quant à une utilisation de local différente de l’usage normal de la résidence.
Les deux règlements sont donc à consulter.
Il n’y a pas de règles générales pour les utilisations des différents locaux. C’est au niveau communal que cela se décide en principe (donc précisé au niveau du PLU) ainsi que dans le cadre de la copropriété.
Un local à usage de dépôt ou entrepôt permettra de stocker des produits, marchandises ou autre. Mais la copropriété aura certainement précisé les produits interdits (inflammables, dangereux …) et la mairie aura certainement pris des dispositions à ce sujet également.
Il faut donc consulter les différents règlements existants.
Bonjour,
Mon mari a une société d’espaces verts et a besoin d’un local (celui qu’il loue actuellement a été mis en vente par la propriétaire). Nous avons vu un bien intéressant. Zone agricole. Côtisant à la MSA, mon mari n’aurait aucun souci pour l’acquisition de ce bien, par contre, étant donné que la surface au sol est très importante, et qu’une mezzanine est déjà existante, nous utiliserions cette dernière pour y faire une habitation pour nous et nos enfants. Le changement de destination ne serait donc que sur une partie du bâtiment…
Je me doute qu’il doit falloir faire une demande de permis de construire avec changement de destination. Il s’agirait si on peut dire de « logement de fonction ». Cela peut-il être refusé?
Qu’en pensez-vous?
Concernant les démarches… faut il juste déposer un dossier de permis de construire en y précisant le changement de destination?
Merci de bien vouloir me répondre…
Dans l’attente,
Marion
Bonjour, je souhaite ouvrir une épicerie ,j’ai trouver un local super et très bien situer de plus dans mes moyens. Cependant le règlement de copropriété (NON ALIMENTAIRE) m’empêche de faire cette activité peut on changer un règlement de copropriété pour que je puisse faire mon activité à l’intérieur ??
Bonjour , nous sommes dans un noeux de lois et texte, c’est pourquoi je viens vous faire part de mon problème qui ne trouve solution.
Nous avons l’intention d’acheter un local commercial au sens de l’acte notarié mais qui est depuis des années convertit en habitation. La taxe d’habitation est payée depuis plus de 15 ans, et le titre de propriété indique bien appartement au niveau du cadastre. Le batiment date de 1959, et le réglement de copropriété indique que les boutiques du RDC peuvent être changées en habitation ou en boutiques si on le souhaite.
J’ai donc pour me rassurer fait une demande de changement de destination (boutique en habitation), celle-ci m’a été refusée car la loi du littoral de 1986 classe la zone à risque innondation, soit 1m d’eau compte tenus que je suis au RDC je ne peux changer la destination de mon bien.
Comment faire pour louer ce bien en habitation? est-ce possible? comment faire valoir le fait que ca a toujours été une habitation depuis 15 ans? de plus mon recours de 2 mois est dépasser.
Si j’achète ce bien, la mairie peut-elle m’obligée de remettre ce local en habitation malgré le fait que cela fait des années que c’est ainsi et que la copropriété me l’autorise, de même que les impots ont la taxe d’habitation depuis 15 ans.
Bonjour Marion,
un exploitant agricole peut tout à fait logiquement avoir son habitation sur le lieu de son exploitation, c’est considéré comme une construction nécessaire à l’exploitation.
Votre demande me semble donc « classique » et devrait a priori être acceptée, sauf cas particulier.
Il faudrait quand même valider cela auprès des services de l’urbanisme de la commune et de la réglementation locale (PLU) avant de faire un dossier. Ils peuvent avoir des attentes particulières.
Si vous ne faites qu’un aménagement intérieur, sans travaux sur les façades ni les structures porteuses du bâtiment, votre projet sera soumis a priori à déclaration préalable, pas à permis de construire.
Mais il n’y aura pas forcément changement de destination, le logement pouvant être considéré comme un local appartenant à l’exploitation et à ce titre posséder la même destination que le principal : « exploitation agricole ».
A valider également auprès des services de l’urbanisme car cela peut dépendre de la configuration des bâtiments.
A mon sens il n’y aura pas changement de destination.
Sinon, pour info le changement de destination se fait par le biais du tableau des surfaces sur le formulaire. Les différentes colonnes permettent de passer une surface d’une destination à une autre.
Bonjour Tony,
c’est faisable de faire évoluer un règlement de copropriété mais c’est relativement long et difficile. De plus, en général, les copropriétaires refusent les commerces alimentaires pour éviter toutes gènes liées à ce type de commerces.
Le résultat n’est donc pas certain du tout.
Il faudrait en parler au syndic pour voir s’il y a une possibilité de ce côté et voir avec lui les moyens d’y arriver.
Mais il me semble plus simple de trouver un autre local apte à accueillir votre activité sans modification au niveau de la copro.
Suite à ma demande, il s’agit pas d’un changement destination mais d’une demande d’urbanisme, le CU m’a donc été déclaré négatif: changement d’un local commercial en habitation impossible compte tenu……
Donc devant signé dans 15 jours, cela m’a refroidit car je sais que la mairie ne me donnera jamais le changement de destination, même si le bien est une habitation depuis 1985, mais comme le changement de destination n’était pas aussi « obligatoire que maintenant » rien n’a été fait mis à part au FISC.
Pensez-vous que je peux louer ce bien? en location annuelle, ou saisonnière?
Pensez vous que les assurances assurerons mon bien en tant qu’habitation?
Je suis perdu……..
J’envisage l’acquisition de l’ancienne loge de ma copropriété au RdC qui est composé de 2 pièces, la principale sans fenêtre de 10m2 et la seconde avec fenêtre de 5 m2 (future salle d’eau et coin cuisine).
La copropriété accepte le changement d’usage et les travaux envisagés (arrivée et évacuation d’eau dans la petite pièce, et percement d’une petite fenêtre dans la pièce principale 30cm de large *50cm de haut), cette fenetre devrait apporter assez peu de lumière du fait de son positionnement dans la pièce (dans un coin) ainsi que dans la cour (présence de murs hauts)
la mairie va elle accepter ce projet sachant que la copro vend un local qui n’a pas servi de loge depuis 40 ans ?
Bonjour matmo,
il semble que j’ai oublié de vous répondre, désolé.
Vous n’avez effectivement pas la possibilité de transformer ce local en habitation, ce qui est bien un changement de destination, à cause des risques d’inondation. La copropriété ne peut permettre ce que la loi interdit. Le fait que le local soit déjà utilisé en habitation sans autorisation ne change rien à cela. D’autant plus que la loi de 86 est antérieure au changement en habitation, a priori.
Donc, pour la mairie, vous pouvez louer ce bien en local commercial mais pas en habitation.
Si vous continuez en l’état, vous êtes en infraction au niveau de l’urbanisme et prenez un risque en cas d’inondation. A priori les assurances ont couvert cette location jusqu’à présent. Avec quelle couverture et pour quelle utilisation ?
Est-ce qu’elles vont continuer, je n’en sais rien.
Le plus prudent dans ce cas est de rester conforme à la réglementation.
Ne pouvez-vous louer en local commercial ?
Merci de votre réponse,
le réglement de copropriété de 1969 indique utilisation en boutique ou en habitation. En 1985 la taxe d’habitation a été payée, il existe dedans tout l’équipement pour être une habiation vu au diagnostique (cuisine, WC, SDD, chambre….). La ville serait ok pour lui changer la destination mais le PPRI lui l’interdit malgré le fait que je ne suis pas en zone sumerssible car le plancher est à 1.00m du sol comme indiqué dans le PLU.
Il me faudrait avoir un document datant d’avant le 01 janvier 1970 pour prouver qu’il s’agit d’une habitation à part entière, mais là je n’ai pas encore ce document.
Et le louer en commerce semble trés compliqué car pas d’attrait, du fait que tous les RDC ont été convertit en habitation, sans forcément avoir fait le changement de destination car le réglement de copropriété l’intégrait et que le changement de destination a été comme acquis par ce réglement sans être validé par la mairie.
C’est un vériatble sac de noeud, où je me perds!!! j’espérais pouvoir le faire changer car nous voulions le faire louer en saisonnier.
Bonjour Julien,
normalement, la loge de gardien possède la même destination aux yeux de l’urbanisme que le reste de l’immeuble : l’habitation.
Il n’y a donc pas de changement de destination à prévoir de ce côté et la loge peut tout à fait être vendue pour en faire un logement.
Puisque vous modifiez les façades, vous devrez prévoir une déclaration préalable.
Ce qui risque surtout de poser problème, c’est le manque de fenêtre dans la pièce principale. Vous risquez de ne pas être conforme au règlement sanitaire de votre commune et en général aux normes d’habitabilité des logements. La fenêtre telle que vous la prévoyez sera peut-être insuffisante pour les services de l’urbanisme.
Il serait donc bon de les contacter pour leur poser la question à ce sujet avant de faire votre dossier.
Matmo,
il faudrait effectivement arriver à prouver que ce local a pratiquement toujours été loué en habitation et ce avant même l’application de la loi. Dans ce cas, l’usage réelle et permanent ne peut normalement être remis en cause.
Mais en l’état actuel, c’est assez compliqué.
Je n’ai malheureusement pas de solution à vous apporter à ce sujet.
et de quand date la loi? 1970 c’est bien cela?
Bonjour,
Je possède une maison de ville sur 2 étages dont le RDC était un ancien commerce. Je souhaite la transformé en garage avec accès sur la voie principale. Comment dois je faire la demande auprès de la Mairie et puis je demandé un « bateau » pour y avoir accès. La démarche est elle la même.
Merci de bien vouloir m’éclairer.
Bonjour,
J’envisage acheter une maison possedant une autre petite maisonnette dans le jardin. Sachez que cette maisonnette était un garage à l’origine et le propriétéaire l’a transformé en habitation en 1965 et il n’a pas fait de demande préalable au près de la mairie.
J’aimerais savoir si c’était réglementé à l’époque au niveau de transformation et le certificat d’urbanisme existait déjà en 1965? cette transformation est elle légale au niveau de la mairie?
Bonjour matmo,
la loi dont je parlais est celle d’entrée en vigueur du PPRI.
Elle doit dater de la fin des années 80 a priori (1986 peut-être).
Bonjour cplante,
il faut vérifier en mairie que les RDC de la zone peuvent être transformés en garage. Parfois certaines communes préfèrent garder des commerces dans ces locaux et peuvent donc interdire leur transformation.
De plus, le commerce a-t-il toujours été utilisé ainsi jusque récemment ? Sinon, s’il n’a plus sa fonction commerciale depuis suffisamment longtemps, il est alors naturellement rattaché à votre maison et possède aujourd’hui la même destination que la maison : l’habitation.
Il n’y aurait donc pas de changement de destination à prévoir.
Ensuite, il faudra prévoir une déclaration préalable si vous modifiez seulement l’aspect extérieur (installation d’une porte de garage) sans changement de destination.
Pour la modification du trottoir, c’est aux services de la voirie que cela se fait normalement. La mairie pourra vous expliquer la marche à suivre selon ses services.
Bonjour Vivi,
oui, les réglementations d’urbanisme nationale et locale étaient déjà en vigueur à l’époque.
Sachant que la prescription est de trois ans, la construction reste irrégulière aux yeux de l’administration mais il ne peut plus être tenté aucune action civile ou pénale.
Donc au pire vous la laissez en l’état, puisque tous travaux sur ce local nécessiterait une régularisation, au mieux vous régularisez la situation si c’est possible.
Si ce n’est pas possible (réglementation plus contraignante aujourd’hui, par exemple) le local restera en l’état et vous ne serez autorisé à faire, normalement, que des travaux d’entretien.
bonjour,
voila nous devons passez les actes lundi 25 mars mais la banque nous ennuye en demandant une attestation pour certifié que la maison est bien une habitation et non un commerce car elle est reprise comme rdc commerciale mais les anciens proprietaire depuis 17 ans vivent dedans comme maison que faire merci d’avance
bonjour nathalie, je me permets de vous apporter mon expérience qui est mentionnée plus haut dans les échanges.
Notre histoire c’est conclut par une annulation du compromis car nous n’avons pu obtenir un accord de changement de destination par la ville.
D’une part si vous n’avez pas de document de la mairie prouvant le changement possible à votre banque, effectivement elle va être rétissante à vous prêter et elle a surement raison. la notre nous avait prêter conditionnel au changement de destination, et comme celui-ci n’a pu être fait elle nous a annuler notre offre de prêt.
Après vous allez peut être avoir des problèmes au niveau des assurances, et surtout si un jour vous devez louer votre bien si celui-ci ne peut être changé en habitation votre bien ne pourra être loué ni assuré en tant qu’habitation.
concernant ensuite le fait que les propriétaires sont dedans et payent une taxe d’habitation, cela n’a aucune valeur juridique. Le code des impôts et complétement indépendant du code de l’urbanisme.
Donc en étant passé par là, je confirme que c’est compliqué, et que seule la mairie peut vous aider à changer la destination du bien.
bon courage
Bonjour Nathalie,
le cas de Matmo qui vous répond pourra vous éclairer sur les risques d’un problème de changement de destination non autorisé. Il a tout à fait raison, c’est un peu compliqué.
Vous n’avez donc pas le choix que de demander à la mairie si un changement de destination est possible pour le local qui vous intéresse et qu’elle vous le confirme par écrit pour votre banque.
Ce qui n’est pas assuré, la mairie ne pouvant s’avancer que sur un projet normalement précis.
Prenez donc contact rapidement avec la mairie en leur expliquant le problème.
Dans l’idéal, il aurait fallu faire une demande de changement de destination bien avant la signature en incluant une clause au compromis qui vous couvre si le changement de destination est refusé.
Merci Matmo !!
De rien Jean-Luc, mais pour l’avoir vécu, et ayant tout annulé sur cet achat,je peux confirmer que c’est très compliqué car plusieurs réglementations se confrontent et c’est ce qui fait la joie de notre pays
la complexité des lois qui se contredisent …..
Bonjour, suite à l’achat d’une maison d’habitation pour y faire un logement locatif ainsi qu’un local pour un cabinet libéral, qu’elles sont les démarches à effectuer pour réaliser ce projet sachant que le logement locatif se trouve au r+1 et r+2 d’une surface totale de 115m2 et que le RDC (actuel garage + chaufferie) sous-sol non enterré en rez de jardin (typique maison neobretonne) sera le futur local de 100m2 environ pour créer un cabinet de kinésithérapeute?
J’espère que ma demande est claire.
Merci
Bonjour
je suis propriétaire d’un appartement à Paris 19 ème ,je fais de la location saisonnière depuis 6 mois,sauf que le syndicat de la copropriété m’a envoyé un courrier me demandant de cesser et a prévenue les services de la mairie de Paris .
1. Il n’est pas stipulé » dans le règlement de copropriété qu’il est interdit de louer en saisonnier .
2.La mairie de Paris m’a écris en me demandant que si je voulais continuer ,il fallait faire un changement d’usage ou de destination .
Pouvez vous me dire ce que je doit faire . Sachant que cet appartement n’est pas ma résidence principale
merci d’avance
Bonjour Boris,
premièrement, si vous faites des travaux soumis à permis de construire sur une maison dont la surface de plancher globale dépasse 170m², vous devrez faire réaliser votre PC par un architecte.
Si vous ne faites que des aménagements intérieurs sans modifications sur les façades ou structures porteuses, il vous faudra déposer une déclaration préalable. Sinon ce sera un PC.
Mais puisque la transformation du garage va créer une surface de plancher nouvelle, le PC sera obligatoire si vous dépassez les 20m² (ou 40m² selon la zone) de surface nouvelle.
Ensuite, il faut valider la possibilité de transformer un local destiné à l’habitation (le RDC qui possède la même destination que l’ensemble actuellement) en une autre destination. Contactez la mairie, cela dépend de la taille de la commune.
Enfin, si le changement est possible, il faudra répondre aux exigences des Établissements Recevant du Public (ERP) pour le local de kiné.
Pour le logement en locatif, il faut également respecter les normes d’accessibilités et de sécurité des bâtiments existants en vigueur.
Le tout pourra être déclaré dans le PC qui me semble a priori nécessaire pour votre projet et qui devra être réalisé par un architecte.
Bonjour Sébastien,
la mairie de Paris fait très attention aux locations saisonnières qui sont considérées comme des baux commerciaux et non pas d’habitation et ne répondent pas aux mêmes règles.
Pour louer en meublé saisonnier, il faut donc demander un changement d’usage. C’est le terme lorsque l’on veut transformer un logement en une autre destination. Ce qui aujourd’hui est très difficile à Paris.
Ce n’est donc pas le règlement de la copropriété qui prime mais la réglementation nationale que la ville de Paris met en œuvre.
Vous pouvez donc faire une demande de changement d’usage, sans certitude que cela soit accepté. Il y a des conditions à remplir.
Je vous renvoi vers le site de la mairie de Paris qui détaille ce qu’il faut faire dans votre cas :
« Guide pratique du changement d’usage à Paris« .
Merci beaucoup pour votre réponse rapide et claire .
Est ce qu’il est préférable de faire un changement d’usage ou de destination ?
Qu’est ce qui est plus rapide ?
Merci
Ce sont deux autorisations différentes.
Dans votre cas, c’est un changement d’usage, vous n’avez pas le choix.
Merci Jean-Luc,
C’est exactement la réponse que je souhaitais.
Merci encore de m’avoir éclairé.
A bientôt
Merci beaucoup jean-Luc, j’attends toujours la réponse de la personne que j’ai rencontré (au service urbanisme de la commune) qui ne savait pas trop quoi me répondre…
Bonjour nous vivons en campagne nous avons un hangar agricole mitoyen avec notre maison et nous voulons créer des logements a l’intérieur , nous voulons en créer 2, mais la mairie me dit que le POS ne permet pas de changement de dénomination.. Que faire?, il y a t’il possibilité de contourner cela ?,
Mon mari va bientôt être agriculteur. ( pour l.instant il n’est que cotisant solidaire ) est ce que ça peut faciliter ?,
Que devons nous faire?
Bonjour,
Auto-entrepreneur pour la vente d’accessoires de mode, j’envisage d’ouvrir un local commercial, très bien implanté dans ma commune. Il n’y a aucun travaux à réaliser sur les murs porteurs, sauf la pose d’une enseigne lumineuse sur la façade. Le propriétaire est favorable a l’ouverture d’un tel commerce, hors il me précise que nous sommes dans une zone artisanale et non pas commerciale. Je l’ai avisé qu’un changement de destination devait être nécessaire mais il me réponds que cela a été refusé lors de précédente demande. Il me propose d’ouvrir le commerce sans faire de déclaration et d’attendre la réaction de la mairie. Quels sont les risques d’une telle « offensive »..?
En vous remerciant par avance, de votre réponse.
Bonjour,
J’ai appris plein de choses avec cet article et ses commentaires, mais je suis face à une situation qui me semble inédite… Je me permets donc de vous la soumettre :
Nous avons trouvé après un peu de recherche un loft à Clichy (92). Il s’agit d’un local qui est dans la cour d’une copropriété. Il est dans la continuité de l’immeuble et d’un atelier de … l’urbanisme de la ville.
Les choses sont cependant un peu compliquées. En effet, le changement de destination n’a pas été fait et le bien est encore désigné comme « local ».
Pour être un peu plus précis :
- En 2003 le propriétaire de l’époque a fait une demande de changement d’usage (terme qui n’existe plus dans la législation) pour en faire un habitation => Il a obtenu l’autorisation temporaire (13 ans) et nominative d’en faire une habitation.
- Peu de temps après il a vendu au propriétaire actuel, qui a compris que c’était une autorisation temporaire (jusqu’en 2016) mais non nominative. Sachant que dans le courrier qui autorise le changement d’usage il est indiqué qu’a l’expiration du délai, si on ne demande pas à revenir à l’état initial, le bien devient une habitation, il ne s’est pas inquiété
- Depuis, tout le monde paye taxe d’habitation et taxe foncière.
Lui comme moi avons mis un peu de temps à comprendre ce foutoir (cf changement de legislation en 2005),
J’ajoute que ce bien est occupé comme habitation depuis au moins 20 ans et donc aménagé comme tel (eau, elec …)
Mes questions sont donc les suivantes :
- est-ce que quelqu’un a connu la même situation?
- est ce que vous pensez que cette autorisation de changement d’usage passée + le fait de payer la taxe d’habitation peuvent peser dans la balance pour obtenir le changement de destination
- Est-ce qu’une autorisation de changement de destination est 100% objective (= conforme au PLU) ou est-ce qu’elle peut être soumise à une appréciation subjective de l’urbanisme?
- Qui serait le mieux placé pour me confirmer la possibilité du changement de destination avant le dépot du dossier? Un architecte? En effet, le propriétaire ne veut pas prendre le risque de voir la demande refusée, et les notaires et l’agent immobilier ne font que répéter « c’est compliqué » sans donner de réponses claires.
- Quels sont les risques d’acheter / habiter ce local sans l’autorisation du changement d’usage?
Ca fait beaucoup de questions … merci d’avance de votre aide!
Charles
Merci d’avance de vos lumières!
Charles
Alors pour moi Charlie vous êtes un peu dans ma situation que j’avais relaté plus haut. Premièrement les taxes équivalent aux impôts n’ont rien avoir avec l’urbanisme, le fait de payer des impôts sur un bien illégal est possible.
Deuxièmement, si vous avez peur de réveiller la mairie, faite une demande de certificat d’urbanisme opérationnel en précisant votre souhait. Vous verrez alors si votre changement de destination est possible ou pas, si le CU est positif il faudra déposer un PC. Mais dans tout les cas il faut faire se changement de destination car j’ai expliqué plus haut les risques encourut.
Jean Luc vous complétera mes propos.
Bonjour,
Je suis propriétaire de 4 boxes de chacun 2,5m² chez le notaire qui n’en sont dans les fait qu’un seule et même boxe : il est situé au pied d’un immeuble, sur la surface de la copropriété (je suis aussi proprio de l’appart au 2eme etage de cette copro de 4 appartements).
Aujourd’hui ce « box » (c’est le terme sur l’acte notarié) est fait de 3 poutre de bois, de quelques toles en guise de toit , d’un muret le séparant de la cour de la copro, et d’une double porte de garage.
Je souhaite enlever le tout, et y construire un logement en bois sur toute la surface (10m²).
Est-ce qu’une déclaration en mairie suffit ?
Est-ce que je dois changer l’affectation en habitation auprès de la mairie sur la déclaration ? Ou il est déjà vu comme une habitation car attaché a mon appartement ?
Aujourd’hui tous les copropriétaires sont d’accord avec ce projet
Est-ce que je dois faire un changement au niveau du notaire ?
merci,
Florent
Bonjour,
Je veux acheter des bureaux et créer un cabinet dentaire, faut-il faire une déclaration de changement de destination
Merci
Bonjour,
enfin un blog où échanger!
C’est désespérée que je me tourne vers vous pour trouver une réponse à ma question. En effet, j’ai exploré tout l’Internet sans trouver de piste…
J’envisage d’acheter une cave, c’est bien sa désignation, d’environ 60m2, répartis en 3 pièces.
Il n’y a qu’un soupirail dans 2 des chaque pièces, que je ne pourrai pas agrandir
Ma question est simple, puis-je changer la destination en vue d’en faire un appartement?
La copropriété est, elle, d’accord avec ce changement, mais au vu de la loi n’y a t-il pas un minimum de surface pour les fenêtres à respecter?
Merci mille fois de votre réponse!
Bonjour,
Tout d’abord super ce blog.
Ayant recherché dans tous les sens je ne trouve pas les réponses à mes questions.
J’envisage d’acheter un garage/atelier pour en faire une habitation (60m2.
En modification il y aura une nouvelle fenêtre, la pose de deux velux ainsi qu’un coup de peinture fraiche sur les murs extérieurs.
Dois je déposer un permis de construire ou un déclaration préalable??
Merci pour vos réponse
Nico
J’ai un retard monstre dans mes réponses. Alors à tous, désolé pour mon retard, j’ai rencontré de gros problèmes techniques.
Je vais essayer de me rattraper.
Bonjour Pilou,
si vous n’êtes pas agriculteurs et que le hangar ne fait pas partie d’une exploitation agricole mais est une dépendance de la maison, il possède normalement la même destination que la maison : l’habitation.
A ce titre, il n’y aurait pas de changement de destination à prévoir et votre projet serait alors possible.
Posez la question en ce sens à la mairie.
Sinon, il faudra peut-être attendre que votre mari devienne agriculteur et trouver le montage adéquat pour que les logements fassent partie de l’exploitation de votre mari.
Bonjour Bruno Leve,
vous avez sans doute déjà trouvé la réponse à votre question.
Quoi qu’il en soit, je ne vous conseille pas de vous mettre en porte à faux vis à vis de la règlementation. Vous pourriez vous trouver dans l’obligation de régulariser et si la régularisation n’est pas possible vous seriez contraint d’aller vous installer ailleurs.
Bref, vérifiez dans le règlement de zone de la commune que l’installation d’un local commercial est possible dans la zone artisanale. On ne sait jamais, les occupations mixtes sont parfois possibles. Dans ce cas vous n’auriez pas de souci.
Sinon, il faudra trouver un autre local.
Contactez la mairie pour voir avec eux les possibilités qui vous sont offertes. C’est plus sûr de commencer par là que d’attendre une réaction qui pourrait vous être défavorable.
Bonjour Charlie,
le changement d’usage existe toujours, il concerne uniquement le passage d’un local destiné à l’habitation vers une autre destination dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants.
Mais vous avez raison, en 2005 le changement d’usage a été modifié, votre local semble avoir été modifié dans l’ancienne réglementation.
A priori, le local a bien été transformé en habitation en 2003 lors de la demande faite par le précédent propriétaire. Sans demande express de retour à l’ancienne destination avant 2016, le bien est et restera une habitation.
Vous avez les papiers qui le confirme et donc il n’y a pas de souci de ce côté normalement, le local reste soumis à l’ancienne réglementation qui a fait naître la destination « habitation ». Le changement de réglementation entretemps ne le prive pas de ses droits acquis.
Vous n’avez pas à demander de nouveau changement de destination sauf si vous voulez la modifier.
Vous pouvez contacter les services de l’urbanisme de la commune pour en discuter avec eux mais il me semble qu’il n’y a aucun problème de ce côté.
Bonjour Florent,
si le box est rattaché à votre appartement ou à une copropriété destinée à l’habitation, il n’y a pas de changement de destination à prévoir.
Il y aura par contre création de surface de plancher (SP) puisque le stationnement ne forme pas de SP.
A priori, il faudra donc obtenir l’autorisation de démolir (certaines communes imposent un permis de démolir, à vérifier) et reconstruire un logement. Cela sous-entend d’obtenir l’accord de la copropriété en AG puisque vous intervenez sur les parties communes je suppose et d’obtenir une autorisation d’urbanisme, apparemment une déclaration préalable d’après la surface.
Il faut aussi que le terrain de la copro possède de la surface résiduelle (vérifiez le COS).
Le changement devra être fait au niveau de la copropriété et du calcul des charges. Mais là ce n’est pas ma spécialité, il faudrait demander à votre notaire ou à un spécialiste de la copropriété le mode de changement et de calcul suite à cette modification.
Bonjour de Prailles,
la transformation de bureaux en cabinet dentaire nécessite un changement de destination, en effet.
Il faudra aussi prévoir de répondre aux exigences des ERP (Etablissements Recevant du Public) de 5è catégorie qui diffèrent selon le type de local que vous envisagez d’acheter puisqu’il s’agit d’un bâtiment existant : accessibilité, sécurité.
Bonjour Dupont,
une cave sans autres ouvertures qu’un soupirail ne pourra jamais être transformée en habitation. Les règlements sanitaires et les règles d’habitabilité ne le permettront pas.
Les ouvertures doivent permettre d’une part la ventilation des pièces principales mais aussi un éclairement suffisant et doivent ouvrir directement sur l’extérieur ou sur un espace en contact direct avec l’extérieur. Il faut pouvoir utiliser une fenêtre comme sortie de secours en cas d’incendie par exemple.
Les soupiraux ne seront pas suffisants à mon sens et vous risquez très clairement un refus de la part des services de l’urbanisme si vous demandez un changement de destination.
Bonjour Nicolas et merci pour votre commentaire sympathique !!
si le garage n’est pas lié directement à une habitation et qu’il possède une destination « artisanat », par exemple, il faudra obtenir un changement de destination.
Dans ce cas, si vous faites des modifications sur les façades et/ou toiture, il faudra obligatoirement déposer un permis de construire.
Sinon, s’il n’y a pas de changement de destination, un changement d’aspect extérieur seul est soumis à déclaration préalable.
Ceci bien entendu s’il n’y a pas création de surface nouvelle car, dans ce cas, il faudra aussi tenir compte de la surface créée pour connaître le type d’autorisation à demander.
Pour rappel, un espace de stationnement ne forme pas de surface de plancher (SP). Le transformer en habitation va créer de la SP nouvelle.
A voir donc en fonction de la surface et de la destination.
Bonjour,
Nous venons de vendre une maison sans son garage (séparé de 2m de la maison). Ce garage a donc créé une nouvelle parcelle dans l’acte notarié (avec géomètre, etc.). Il reste à nous avec un grand bout de jardin.
Sachant qu’un garage est considéré comme habitation lorsqu’il est situé à moins d’un kilomètre de sa maison, qu’advient-il de celui-ci ? Reste-t-il une habitation ? change-t-il de destination automatiquement ? suis-je obligé de faire une demande de changement de destination ? Dans les deux derniers cas, vers quoi ?
Dans le cas où il resterait une habitation au terme de la loi, puis-je l’aménager à l’intérieur (sans toucher à l’extérieur) de sorte que je puisse y habiter ? Dois-je déposer une déclaration de travaux ? Un permis de construire ? Il fait 28m², en plein centre. Une telle déclaration de travaux pourrait-elle être refusée si elle était nécessaire ?
Merci, DedenK.
Bonjour,
Pour un changement de destination d’un bâtiment de plus de 170m2 l’architecte est il obligatoire? Merci
Cordialement, marina
Bonjour;dans le cas d un changement de destination; les travaux sont ils deductibles sur ma declaration fonciere ?? merci
Bonjour Dedenk,
le garage conserve sa destination première (l’habitation), d’autant plus que la division foncière est récente. Il a toujours été rattaché à une habitation et n’a pas connu d’autre utilisation à ce jour.
Si le règlement d’urbanisme local le permet, vous pouvez en effet l’aménager pour y vivre. Cela va créer de la surface de plancher (SP) nouvelle. Il faut donc que la parcelle possède un résidu de surface de plancher (COS) suffisant.
A priori, une déclaration préalable suffira puisque le projet serait considéré comme des travaux sur un bâtiment existant soumis à PC à partir de 40m² de SP créée.
Prenez contact avec la mairie pour obtenir une copie du PLU. Vous y trouverez toutes les règles d’urbanisme nécessaires. Posez aussi la question sur la destination histoire que vous soyez bien d’accord sur l’état actuel du garage.
Bonjour Marina,
cela dépend des travaux qui accompagnent le changement de destination.
Un simple changement de destination est soumis à déclaration préalable. Celle-ci n’est pas concernée par le recours obligatoire à un architecte.
Par contre, si vous modifiez les façades ou la structure porteuse, dans ce cas il y aura PC obligatoire et le PC devra obligatoirement être réalisé par un architecte puisque le bâtiment dépasse, avant travaux, le seuil de 170m².
Bonjour Clément,
vous parlez des impôts fonciers ?
Dans ce cas, une modification de destination d’un bâtiment peut, en effet, influer sur le niveau des impôts fonciers.
Mais il n’y a pas, à ma connaissance de déductibilité des travaux sur l’impôt.
A moins que je n’ai pas bien compris votre question.
Bonjour et merci pour cette réponse.
Le COS est de 25%, donc c’est bon de ce côté là, puisque le garage fait 28m² et la parcelle totale environ 170m². Le problème est que selon le PLU, il faut un minimum de 4m entre chaque habitation (ce qui n’est pas le cas ici puisqu’à 2m de la maison qui a été vendue). Dans la mesure où, comme vous le dites, ce garage conserve son statut d’habitation et qu’il n’y aura donc pas de changement de destination, est-ce un problème ou pas ?
Merci, DedenK.
Bonjour Jean luc, je reviens sur ma question qui n etait peut etre pas claire : quand je change un robinet dans un appart que je loue, je note ce montant sur ma déclaration dans la case réparation ou amelioration .Ce montant sera deduit de mon revenu locatif (charges).Dans mon cas, je vais changer les fenetres du local que je compte louer, quand le changement de destination sera effectif, pourrais je deduire ces fenetres ou pas ? merci.
Bonjour Dedenk,
seule la mairie pourra vous dire si votre projet est possible car il faudra effectivement respecter le PLU.
Ce n’est pas un éventuel changement de destination qui pose problème mais le fait que l’aménagement du garage conduise à créer une habitation nouvelle (puisque jusqu’à présent il faisait partie d’une habitation existante).
Le garage étant existant, la règle de distance entre deux habitations pourrait être moins stricte dans ce cas.
A vérifier en mairie.
A noter qu’il faut différencier, habitation et logement en urbanisme.
Bonjour Clément,
je comprends mieux votre question.
Par contre, je ne suis pas spécialiste dans ce domaine et ne préfère pas vous donner une réponse approximative ou fausse.
La déductibilité des travaux étant liée à pas mal de critères (habitation, amélioration, investissement…), il est plus sûr de contacter un spécialiste du domaine qui saura apprécier vos travaux en regard de la réglementation en vigueur.
Les services des impôts pourraient vous renseigner.
En attendant que vous trouviez une personne compétente, je vous renvoie vers ce site très complet à la page suivante :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4050-PGP
BONJOUR
JE SUIS LOCATIRE DS UN BATIMENT SITUE DANS UN PERIMETRE CLASSE .CE BATIMENT A ETE DIVISE EN PLUSIEURS PARTIES DONT UN COMMERCE.
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ONT ILS LE DROIT?
Bonjour,
Merci pour ce blog très instructif. Ca m’a bien aidé dans mes démarches.
J’ai une petite question et je ne trouve pas la réponse. J’achète un local que je transforme en habitation. Il est déjà aménagé, donc je vais faire une déclaration préalable de changement de destination sans travaux ni modifications de facades.
On ma parle d’affichage obligatoire, comme pour les travaux pour le recours au tiers. Est-ce vraiment obligatoire dans ce cas? Cela me parait tellement disproportionné alors que je ne fais aucun travaux (sans compter que la co-pro va être contente d’avoir ça dans une petite rue devant l’immeuble à Paris).
Merci pour vos lumières
Bonjour Tiberi,
c’est la mairie qui décide de la possibilité, d’une part, de laisser des commerces s’installer dans une zone précise et, de plus, le type de commerce qu’elle autorise.
S’ils veulent s’installer, ils devront demander une autorisation et la mairie décidera à ce moment là. Mais a priori, il n’y a pas d’interdiction en France pour ce type de lieu.
Bonjour Guillaume et merci pour votre commentaire sympathique !
oui, l’affichage est toujours obligatoire pour les projets soumis à une autorisation. Le recours des tiers doit être possible pour les personnes concernées.
Même lorsque les travaux sont déjà faits illégalement. A priori vous ne risquez pas grand chose.
Le panneau doit être affiché pendant 2 mois sans discontinuer. Les 2 mois étant comptés à partir de la mise en place du panneau, il faut le faire dès l’autorisation obtenue.
Et rassurez-vous, les panneaux d’affichage sont légions dans Paris.
Le plus dur sera peut-être d’obtenir l’autorisation mais si le local commercial répond aux normes d’habitabilité et aux critères sanitaires de la ville de Paris, cela devrait aller.
bonjour a tous , j’ai besoins de votre aide pour l achat d’une maison ( d’une surface totale de 480 m° dont actuellement 225 m° habitable )qui ne possède pas de permis de construire mais se trouve en zone habitable depuis plus de 6 ans .
cette maison fut construite dans les années 70 sous forme de porcherie et sans permis de construire dans une zone non habitable . Cette zone est devenue habitable il ya moins de 10 ans et l actuel propriétaire a eu des accords avec la mairie . Aujourd’hui il est obligé de vendre ce bien a cause de gros problèmes financier ( c’est la banque qui vend la maison ) j aurais du signer le compromis de vente cette semaine mais mon notaire ma conseillé de décaler la date de signature car elle a remarqué au dernier moment que la maison n’a pas de permis de construire et me déclare :
il me faut déposer une demande de pc validée par un architecte de mon choix ,construction étant d une surface habitable supérieure a 170 m* . Cette demande devra également : respecter la règle RT 2012 désormais applicable à toute nouvelle demande de permis de construire .
je ma suis déplacer en mairie et les personne s que j ai rencontré ( adjoins au maire … ) m’assure que toute ces démarche sont inutiles je suis donc un peu perdu
de plus le propriétaire ma fait parvenir une copie des impôts des taxes d habitation et taxes foncières de ces 2 dernières années
comment faire pour éviter de passer par un architecte et de devoir me confronter a la RT 2012 et de réaliser de gros travaux très coûteux dans cette maison ?
merci a tous de votre aide
j ai oublier de préciser que je ne n entreprend pas de faire de gros travaux autre que le changement 1 ou deux fenêtre par des porte fenêtre ainsi qu’une porte de la grange que je souhaite élargir
si je réduit la surface habitable cela arrangerait il ma situation ( vers qui me retourner pour cette démarche ?
merci
bonjour,
Nous avons une petite dépendance sur 2 étages au fond du jardin. On aimerait faire un petit atelier (- de 20M2) avec raccord d’eau au 1er étage et laisser pour l’instant le RDC tel quel. Percer une fenêtre en façade (qui donne dans notre jardin) et changer la porte en porte-fenêtre. La mairie peut-elle s’opposer? Merci
Bonjour Pierre,
s’il y a déjà eu des travaux pour transformer la porcherie en habitation, il faut voir ce qui a été accepté par la mairie.
Sinon, pour une construction des années 70 il y a normalement prescription. Mais vous êtes tout de même tenu de présenter l’ensemble du bâtiment dans votre demande d’autorisation.
Ce qui implique que la surface globale du bâtiment sera prise en compte et, dès lors que votre projet est soumis à permis de construire, celui-ci devra obligatoirement être réalisé par un architecte si la surface de plancher globale (ou l’emprise au sol) dépasse les 170m².
En fait, tout dépend des transformations effectuées.
Pour passer de porcherie à habitation, il faut prévoir un changement de destination.
Les espaces de la porcherie formant déjà de la surface de plancher s’ils sont clos et couverts et d’une hauteur supérieure à 1.80m, il n’y a normalement pas de modification de ce côté.
Un changement de destination s’accompagne donc d’un PC si les travaux modifient les structures porteuses ou les façades.
Il semble que vous soyez dans ce cas là puisque vous modifiez les façades. Et donc vous devrez a priori faire appel à un architecte.
Par contre la RT2012 ne concerne que les constructions neuves ou les extensions neuves sous certaines conditions.
Vous n’êtes normalement pas concerné par cette RT2012 mais vous devrez vous conformer à la RT existant par éléments.
Pour éviter de faire des dépenses importantes, il faudrait prévoir de ne pas toucher aux façades ni structures porteuses.
Dans ce cas là, un simple changement de destination n’est soumis qu’à déclaration préalable (DP) et les DP peuvent être faites sans recours obligatoire à un architecte.
De plus, une DP sans modification extérieure reste un dossier réduit et très simple à réaliser.
Bonjour Myriam,
tout dépend de la réglementation locale.
Normalement, les travaux que vous envisagez sont soumis à déclaration préalable puisque vous modifiez l’aspect extérieur du bâtiment.
La mairie peut s’y opposer si les travaux ne respectent pas le PLU ou POS. Il est donc important de vérifier si votre projet est réalisable au regard de ce règlement. Faites une demande d’une copie du PLU à la mairie vous y trouverez toutes les règles applicables sur votre terrain.
La dépendance étant déjà de la surface de plancher (si elle est close et couverte), vous ne créez pas de surface. C’est donc uniquement les ouvertures qu’il faudra autoriser.
Les ouvertures devront aussi respecter les règles civiles (vues droites, vues obliques …) vis à vis du voisinage.
Merci beaucoup de prendre du temps pour répondre à nos questions. Bonne soirée.
Bonjour merci de m avoir répondu . Je ne vais donc pas faire de modification extérieure . Mais il me reste encore une question : dans mon cas toute les modifications (aménagement de porcherie en habitation on déjà était réalisé ) : ajouts de fenêtres cloisons crépis extérieure … La maison a était habité durant près de 10 ans . La marie m assure qu il n y a aucun problème pour que j y habite . Mais je ne suis pas sur que le propriétaire a fait toutes les démarches ( pc et changement de destination … Comment faire pour être sir d éviter les problème sachant que je ne vais rien modifier ( en gros oeuvres et architecture . Cordialement
Bonjour Pierre,
si la mairie vous assure qu’il n’y a pas de problème, cela devrait bien se passer. D’autant plus qu’il y a prescription pour l’habitation puisque cela fait dix ans que le bâtiment est habité.
Si vous voulez être vraiment tranquille, rien ne vous empêche de faire une déclaration préalable pour faire autoriser uniquement le changement de destination. S’il est possible.
Si ce changement de destination est accepté, vous pourrez à l’avenir prévoir d’effectuer des travaux dans le respect des règles en vigueur avec une nouvelle déclaration préalable qui présentera, cette fois-ci, des modifications plus importantes.
A voir donc.
Bonjour,
Je me permets de vous contacter car j’ai une question.
Je souhaite acheter un local d’habitation et le transformer en un local commercial, qui sera surement par la suite transformé en SCI et mis en location.
Il y aura pas ou très peu de travaux à effectuer.
Je voudrais donc savoir si les démarches ci-dessous suffisent:
1)de remplir une demande de changement d’usage d’un local d’habitation
2) de faire une déclaratuon préalable (cerfa 13404*02) en y incluant un plan de situation
Merci beaucoup pour votre aide.
Cordialement
Bonjour,
dans le cadre d’un achat d’un Droit au Bail d’un boucher traiteur faisant valoir ses droits à la retraite pour y effectuer un restaurant dans une copropriété ou l’activité est autorisée et le local équipé d’une extraction; est ce que je dois déposer une demande de travaux et de modification de façade ou un permis de construire ? Je précise que les travaux prévus ne concernent pas la stucture de l’immeuble.
Merci de bien vouloir m’indiquer la démarche à suivre.
Par avance merci pour votre aide et votre réponse.