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Suppression de la SHON et de la SHOB
La nouvelle réforme des permis de construire et les modifications du Code de l’urbanisme sonnent la fin de la SHON et de la SHOB, surfaces si difficiles à appréhender pour toute personne qui souhaite engager des travaux de construction.
En effet, à partir du 1er Mars 2012, les surfaces à prendre en compte lors d’un dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable changent.
Jusqu’à présent, ce sont les SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) et SHON (Surface Hors Œuvre Nette) qui étaient utilisées.
En résumé, la SHON répondait au calcul de Coefficient d’Occupation des Sols qui permettait de connaître la surface maximale autorisée sur un terrain, elle servait également de référence au seuil au-delà duquel le projet devait être réalisé par un architecte. La SHOB permettait, quant à elle, de savoir si une construction relevait du permis de construire ou de la déclaration préalable.
Ces deux mesures de surfaces vont disparaître.
Elles vont être remplacées par une seule : la surface de plancher.
Lorsque dans un PLU ou une réglementation d’urbanisme en tenant lieu, les termes de SHON et SHOB apparaissaient, ils disparaîtront au profit de celui de surface de plancher.
A ce titre, cette réforme semble simplifier ce qui existe puisqu’elle limite les différents calculs autrefois possibles à une seule et même surface. Ce qui devrait faciliter la compréhension et la compatibilité entre les différents services (urbanisme et impôts notamment).
Définition de la surface de plancher
La surface de plancher correspond à l’ensemble des surfaces de tous les niveaux d’une même construction, mesurés à l’intérieur des murs de façades. Les niveaux s’entendent clos et couverts et certains éléments entreront en déduction de la surface mesurée.
Huit déductions sont ainsi possibles :
- la surface des embrasures des portes et fenêtres situées sur les murs extérieurs
- les vides et trémies permettant le passage des escaliers et ascenseurs
- les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80m
- les surfaces des espaces de stationnement (véhicules motorisés ou non), leurs rampes d’accès et zones de manœuvre
- les surfaces des combles non aménageable
- les surfaces des locaux techniques dont les locaux de stockage des déchets
- les surfaces des caves et celliers annexes à des logements lorsque ces locaux ne sont accessibles que par une partie commune
- 10% de la surface de plancher destinée à l’habitation obtenue après prise en compte des 7 déductions précédentes lorsque les logements sont desservis par des parties communes intérieures
Les trois points suivants ne concernent pas les maisons d’habitation mais les groupes de bâtiments ou immeuble collectif :
En additionnant donc la surface intérieure de chaque niveau clos et couvert construit on obtient la surface de plancher que je qualifie personnellement de « brute » de laquelle il faut déduire les 5 points ci-dessus lorsque le projet porte sur une maison d’habitation. Lorsque il s’agit d’un immeuble ou un groupe de bâtiments, il faudra également déduire les points 6 à 8.
Voir notre récent article pour approfondir le calcul de la surface de plancher.
Remplacer SHON et SHOB par Surface de plancher, qu’est-ce que cela change ?
On peut se demander, en effet, quelles sont les modifications importantes, dans le calcul des surfaces lors d’un dépôt de permis de construire ou de déclaration préalable, générées suite au remplacement des SHOB et SHON par la surface de plancher.
- Le premier point, à mon sens le plus important, est la prise de mesures à l’intérieur des murs de façades et non plus à l’extérieur.
Concrètement, sur une maison de 10m x 10m de côté extérieur, là où la SHON était de 100m², la surface de plancher sera de 88.36m² avec une épaisseur de murs de 30cm (9.40m x 9.40m intérieurs). Le gain est donc de près de 12m² soit 12% de la surface. On peut en déduire que plus une maison comportera de murs extérieurs, plus le gain sera important. La surface de plancher permet alors de construire d’avantage de surface sur un même terrain sans modification du COS.
- Le second point tout aussi important et qui a peu été commenté jusqu’à présent est la disparition de la déduction de certaines surfaces en sous-sol.
Jusqu’à présent, les surfaces en sous-sol faisaient l’objet de déductions spécifiques selon certaines conditions d’utilisation et d’ouverture.
Ainsi une cave en sous-sol était déduite de la SHON lorsqu’elle ne comportait pas d’autres ouvertures sur l’extérieur que les simples prises d’air nécessaires à son aération. De la même manière, la surface d’une chaufferie était déduite dans la mesure où elle ne pouvait être aménageable pour l’habitation.
A partir du 1er Mars 2012 ces deux surfaces, cave et chaufferie entreront dans la surface de plancher globale et participeront donc à la fois du calcul de la densité de construction sur un terrain et du seuil de recours à un architecte.
Un exemple concret permet de rapidement comprendre la situation.
La même maison que ci-dessus fait 10m x 10m au rez-de-chaussée et comprend un sous-sol complet à usage de garage (10 x 3m), chaufferie (5 x 3m) et cave (5 x 7m). Là où la SHON permettait de déduire ces trois espaces selon les conditions précisées plus haut, la surface de plancher ne permettra plus de déduire que la surface du garage.
En chiffres, la maison de 10m x 10m au RDC et autant en sous-sol faisait jusqu’à présent approximativement 120m² de SHON. Elle fera au 1er Mars 2012 environ 135m² de surface de plancher.
En clair, le gain de surface attendu suite à la suppression des SHON et SHOB n’est pas au rendez-vous et ne le sera pas sur de nombreux projets de construction.
Les seuils des autorisations d’urbanisme
Comment vont être définis les seuils des différentes autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, recours à l’architecte) suite à la disparition des SHON et SHOB ?
Pour savoir à quelle démarche administrative un projet de construction sera soumis, à partir du 1er Mars 2012, il est nécessaire de prendre en compte deux notions : la surface de plancher décrite précédemment et l’emprise au sol.
Puisque la surface de plancher inclue uniquement les surfaces closes et couvertes, le législateur a, en effet, ajouté la condition d’emprise au sol de la construction afin de conserver un regard administratif sur certaines constructions n’entrant pas dans cette définition de la surface de plancher.
C’est le cas par exemple d’un abri à voitures ouvert qui créait jusqu’à présent de la SHOB et entrait donc en considération pour le recours au permis de construire ou à la déclaration préalable. Au 1er Mars 2012, ne créant pas de surface de plancher, l’abri serait alors totalement exonéré d’autorisation administrative. D’où la prise en compte de la surface d’emprise au sol de la construction permettant ainsi à l’administration de conserver sa capacité d’autorisation ou d’interdiction de ces types de constructions.
L’emprise au sol
La définition de l’emprise au sol sera donnée dans le futur article R*420-1 qui apparaîtra dans le nouveau code de l’urbanisme du 1er Mars 2012.
L’emprise au sol est « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus »
Elle comprend donc la projection au sol des balcon, terrasse, débord de toiture et in fine de tout élément en saillie par rapport aux façades. C’est ainsi que l’on peut le comprendre, en tous cas pour l’instant, puisque aucune précision supplémentaire ne permet de penser que certains éléments, décoratifs par exemple, seraient déduits de l’emprise au sol.
Dans les textes, les seuils de surface pour lesquels des autorisations sont nécessaires ne changent pas. Le nouveau code de l’urbanisme en vigueur au 1er Mars 2012 reprend les définitions habituelles et remplace les SHOB et SHON par la surface de plancher, ajoutant l’emprise au sol comme critère supplémentaire lorsque la surface de plancher n’existe pas.
A noter que les critères de surface de plancher et d’emprise au sol sont parfois cumulatifs, parfois pris séparément.
Ainsi, par exemple, le texte précise que toute construction de 12m de hauteur maximum dont la surface de plancher ET l’emprise au sol sont inférieures à 2m² est dispensée de toute formalité.
Alors que l’on retrouve sur l’article R*421-2 que toute construction de 12m de hauteur maximum dont la surface de plancher OU l’emprise au sol est supérieure à 2m² et dont ces deux mêmes surfaces (emprise au sol ET surface de plancher) sont inférieures à 20m² doit faire l’objet d’une déclaration préalable.
Un exemple concret pour terminer et illustrer le cas précédent
Vous souhaitez construire un atelier indépendant de votre maison.
Les dimensions extérieures de cet atelier sont de 6.00m de longueur et 3.80m de largeur, l’épaisseur des murs est de 20cm. Les dimensions intérieures sont donc de 5.60m et 3.40m.
Dans ce cas, la surface de plancher est de 19.04m² (5.60m x 3.40m).
Mais l’emprise au sol est, elle, de 22.80m² (6.00m x 3.80m). On admet qu’il n’y a pas de débords de toit ou autre surplomb.
Vous serez donc tenus de déposer un permis de construire, les deux critères étant cumulatifs et l’emprise au sol supérieure à 20m².
Le résultat serait le même s’il s’agissait d’un garage au lieu d’un atelier.
Le garage, en effet, ne crée pas de surface de plancher. Par contre son emprise au sol est réelle et, avec les surfaces précédentes, le garage devra aussi être autorisé et faire l’objet d’un permis de construire.
Si l’atelier était dépendant de la maison existante, le projet serait alors considéré comme « travaux sur existant ». Dans le cas d’un terrain situé en zone urbaine régie par un PLU (ou autre règlement), le seuil du permis de construire est alors de 40m², sauf si l’ensemble existant et projet dépasse le seuil de recours obligatoire à un architecte (170m²). Dans ce cas, le permis de construire reste obligatoire entre 20 et 40m² de surface de plancher ou d’emprise au sol créée.
Suite à ces modifications dans les surfaces de références des autorisations d’urbanisme, les articles qui définissent les permis de construire et déclaration préalable vont être mis à jour à partir du 1er Mars 2012. Je reviendrai donc dessus prochainement pour prendre en compte, détailler et décrypter ces modifications pour que chacun puisse réaliser ses démarches administratives avec les meilleures informations possibles.
A suivre donc.
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Ecrit par Jean-Luc
Fondateur de moinsde170.com
Publié dans : Les surfaces, Réglementation · Thèmes: Emprise au sol, Surface de plancher
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Je crois qu’il y a un problème sur votre exemple concret pour la maison
Effectivement, vous avez raison.
Je voulais dire « Permis de construire » et non pas « déclaration préalable ».
Quoi qu’il en soit, si l’atelier était dépendant de la maison existante, ce serait bien une déclaration préalable qui serait nécessaire mais comme ici il est INdépendant, il est donc considéré comme une construction nouvelle et puisque l’emprise au sol fait plus de 20m², il faudra un permis de construire.
Je corrige cette erreur.
Merci.
Bonjour,
Nous avons visité un terrain pour lequel seul l’emprise au sol est reglementée soit 100M2, pouvez vous me dire quelle surface peut on construire en rez de chaussée sachant que nous voulons contruire une maison à étage.
Merci pour votre réponse rapide
il nous semble qu’il y a un loup sur ce terrain
nathalie
je parle de surface habitable.
MERCI POUR VOTRE AIDE
Bonjour Nathalie,
l’emprise au sol n’est à ce jour pas réglementée au niveau national mais uniquement au cas par cas dans chaque PLU (ou POS).
Ce sera le cas par contre après le 1er Mars 2012, suite à la nouvelle réforme des surfaces régissant les autorisations d’urbanisme dont vous avez pu prendre connaissance ici.
Dans votre cas, il est peut-être intéressant de laisser passer le 1er Mars et de contacter les services de l’urbanisme de la commune concernée pour savoir s’ils conservent la contrainte d’emprise au sol telle qu’actuellement, ce qui pourrait être moins intéressant pour vous en terme de surface constructible.
Comme je l’explique dans l’article ci-dessus, l’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction tous débords et surplombs inclus.
Vos 100m² possibles sont donc à la fois l’emprise de la construction au rez-de-chaussée et la surface des débords des étages tels qu’un balcon, par exemple, mais aussi les débords de la toiture.
Si vous créez un débord de toit important pour couvrir une terrasse par exemple, la surface du débord est décomptée de l’emprise au sol.
En d’autres termes, si vous construisez un volume simple en toiture-terrasse, votre RDC peut faire 100m² de surface totale (dimensions extérieures, épaisseur des murs comprise).
Votre étage peut faire la même surface mais ne peut pas déborder en surplomb si le RDC fait déjà 100m².
Bonjour,
Pour le seuil des 170m², j’ai eu l’impression pendant un temps que ce nouveau mode de calcul permettait de déposer des projets un peu plus grand… Mais avec cette histoire d’emprise au sol, cela vient de réduire le champ d’action d’un particulier…
En effet, si j’ai bien compris, avant on ne comptait pas le garage(SHOB) pour le seuil des 170m² de SHON, mais maintenant le garage fera partie de l’emprise au sol qui sera soumis à limitation des 170m²!!!
Finalement la réforme réduis d’une vingtaine de m² (surface d’un garage) la limitation des 170m² (170 passe à 150m²). Donc réforme en faveur des Architectes.
Non?
Après cette info diffusée depuis le 14/02/12, voici du nouveau:
le secrétaire d’Etat au Logement indique qu’il ne va pas réécrire le décret mais qu’il devrait apporter un correctif!!!
En effet, l’emprise au sol (étant un élément important dans cette réforme) vient à compter les murs alors que le but de cette réforme était de ne plus les compter (côtes intérieures)…
Donc grosse boulette avec correctif prochainement!!!
Bonjour,
l’emprise au sol est un vrai problème à mon sens, d’autant plus avec sa définition actuelle, et ce n’est pas le seul problème que m’inspire cette réforme.
Pour ce qui est des 170m² requis pour faire appel à un architecte, le texte « nu » peut être trompeur mais en fait, au final, il est bien plutôt défavorable aux architectes.
Le futur article sur le Projet architectural (article R431*1 du code de l’urbanisme) qui sera en vigueur au 1er Mars 2012 dit ceci en première ligne :
« Une construction à usage autre qu’agricole dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol au sens de l’article R. 420-1 n’excèdent pas cent soixante-dix mètres carrés ; »
On voit bien que la surface de plancher ET l’emprise au sol doivent dépasser toutes les deux les 170m² pour que le recours à l’architecte soit obligatoire. Le dépassement de l’une des deux seulement ne suffit pas.
Ceci est défavorable aux architectes pour :
- les maisons en RDC sur sous-sol
- les maisons à étage
Notamment.
S’ils comptent apporter un correctif à cette réforme au niveau de l’emprise au sol, j’attends de voir ce que cela donnera dans les faits.
Je ne suis pas sûr de la direction que cela va prendre.
La boulette, comme vous dites, sur la prise en compte de l’épaisseur des murs dans l’emprise au sol vient du fait que le législateur a pris conscience que deux Surfaces différentes étaient nécessaires pour que tous les travaux de construction neuve ou sur existant, au-delà d’une certaine surface, fassent l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme. Ceci afin de garder un œil sur les constructions, ce qui est tout à fait logique.
Au final, on aurait peut-être pu garder les SHON et SHOB en les simplifiant et améliorant.
En retirant l’épaisseur des murs de la SHON, par exemple. Le résultat aurait été intéressant et la modification des textes n’aurait pris que quelques minutes (ou presque).
Bref, mon commentaire sera bientôt plus long que l’article.
Il semble qu’il y ait des choses à dire sur le sujet.
A suivre donc et merci pour votre intervention.
Voici les nouveaux formulaires… donc je suis complètement perdu… ajout ou non d’un correctif…?
Bref voila le lien: http://www.bati-journal.com/gros-oeuvre?news=40382413&actualite=les_formulaires_pour_les_demandes_d_autorisations_d_urbanisme_sont_modifies
Je n’ai rien contre les architectes mais je pense que l’Ordre a dû vachement tractionner pour en arriver là… Pour illustré mes propos, voici un exemple tiré d’un formulaire:
« 4.1 – Architecte
Le recours à un architecte (ou un agréé en architecture) est obligatoire.
Toutefois, vous pouvez vous en dispenser si… »
Le « obligatoire » est en gras (on ne voit que ça) limite il était souligné ou avec un caractère plus gros encore pour dissuader le particulier…
Je ne pense pas être de mauvaise fois mais quand on dit « obligatoire » (ferme), on ne dit pas « sauf pour »(ouvert)…
Pour en finir:
Finalement cette réforme laisse encore beaucoup de possibilté à tous ceux qui ne sont pas archis mais elle va nous contraindre à proposer des architectures à étage car limitation des 170m² emprise au sol comprenant même les débords de toit…
Je ne sais pas si le paysage en sera plus beau… J’en doute même!
(avis partagé aussi par une archi de l’Ordre).
Ce qui est certain, c’est que les signatures de complaisance vont fleurir à partir du 1er mars!!!
La prochaine réforme… Les archis seront les seuls à pouvoir déposer!!!
Bonjour SPOON,
le texte concernant le recours à un architecte est écrit ainsi dans la loi :
« Le projet architectural prévu à l’article L. 431-2 doit être établi par un architecte.
Conformément à l’article 1er du décret n° 77-190 du 3 mars 1977, ne sont toutefois pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques ou les exploitations agricoles à responsabilité limitée à associé unique qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes : … »
Il est bien écrit : « ne sont toutefois pas tenues de recourir à un architecte : « .
Sous entendu : voir cas définis plus loin.
Si sur certains formulaires il est écrit « obligatoire » avant de définir les cas pour lesquels cela ne l’est pas, cela n’a pas d’importance, c’est la loi qui compte.
Comme je vous l’ai expliqué dans mon commentaire précédent, la nouvelle réforme est bien malheureusement défavorable aux architectes à mon avis.
Une maison de plain-pied de plus de 170m² à la fois de surface de plancher ET d’emprise au sol reste quand même assez difficile à trouver. La moyenne de surface des maisons commercialisées par des promoteurs étant de moins de 100m² et celle construites par des particuliers de moins de 130m², actuellement.
Les formulaires sont effectivement en ligne depuis quelques temps déjà (uniquement valables pour les dépôts après le 1er Mars).
La différence, pour le formulaire 13406 (PC pour une maison individuelle), se situe surtout au niveau de la déclaration pour l’imposition de la construction qui fait l’objet d’une partie séparée du reste avec pièces complémentaires à ajouter selon les projets.
Par contre, si correctif à propos de l’emprise au sol il y a ce sera sur le texte de loi mais rien n’est encore acté à ma connaissance.
« La moyenne de surface des maisons commercialisées par des promoteurs étant de moins de 100m² et celle construites par des particuliers de moins de 130m² »
Si je rale, c’est que je ne suis pas dans ce cas (pas promoteur) et la majorité de mes clients frisent les 160m²(peut-être parce qu’essentiellement projet de rénovation avec un existant donc et pas systématiquement du neuf)!!! Ce qui a une lourde incidence sur mes projets puisqu’avant je pouvais déduire les garages alors que maintenant l’emprise au sol compte plus que les garages…
Il manquerait plus que le correctif baisse la contrainte à 150m²… (info ou intox qui circule en ce moment).
Bonjour SPOON,
rassurez-vous, vous pouvez toujours déduire les surfaces des espaces de stationnement de la surface de plancher.
Et l’emprise au sol ne compte pas plus que la surface de plancher puis que les deux sont prises en compte dans le calcul des 170m².
Et je rappelle que les deux, surface de plancher ET emprise au sol doivent dépasser les 170m² pour nécessiter de faire appel à un architecte.
Prenons l’exemple d’une maison de plain-pied de 17 x 12 m au sol avec garage de 4 x 6m intégré. Soit 204m² au sol.
En comptant les débords de toit et autres surplombs (définition de l’emprise au sol), on dépasse les 225m² d’emprise au sol.
Calculons la surface de plancher : « la somme des planchers construits, clos et couverts ».
On peut déduire :
- l’épaisseur des murs de façades
- la surface des stationnement
On a donc une surface de plancher qui fait à peu près 160m² toutes déductions faites. La SHON aurait fait 180m² environ.
Dans ce cas, pas besoin de passer par un architecte pour la construire puisque l’une des deux surfaces de référence fait moins de 170m².
La SHON serait moins favorable et vous obligerait à faire appel à un architecte.
La question de la surface de 170m² revient à chaque nouvelle réforme mais n’a jamais été modifiée depuis son instauration.
C’est pareil cette fois-ci et je n’ai entendu parler d’aucune baisse de cette surface à venir. Je doute qu’il y ait une modification dans ce sens.
Oups!!! (peut-être et j’espère…)
Pourriez-vous m’indiquer où vous avez trouvé cette notion de « si l’une des 2 surfaces dépassent les 170m² »… J’avais compris que dès qu’un des 2 types de surface dépassaient les 170m² alors signature obligatoire…
Si en effet il y a qu’une seule surface inférieure à 170m² pour éviter la signature alors oui vous avez raison (et je ne rale plus…).
J’attends donc votre réponse appuyée car quand je lis votre citation un peu plus haut, je n’ai pas la même interpretation:
« Une construction à usage autre qu’agricole dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol au sens de l’article R. 420-1 n’excèdent pas cent soixante-dix mètres carrés ; »
c’est le « à la fois » qui amène le doute et en même temps qui pourrait être ma solution…
Merci.
ORDRE DES ARCHITECTES: il y a des tableaux très intéressants à voir.
Voici le lien vers le site où vous pouvez télécharger un pdf: http://www.architectes.org/actualites/les-nouvelles-notions-de-surface-de-plancher-et-d2019emprise-au-sol-et-le-recours-obligatoire-a-l2019architecte/
Bonjour SPOON,
les liens et les infos de l’ordre des architectes disent la même chose que moi, finalement.
En fait, ce qu’il faut comprendre dans le nouveau texte de loi, c’est que la phrase « à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol » veut bien dire que les deux doivent dépasser les 170m² pour que le recours à l’architecte soit obligatoire.
« A LA FOIS l’une ET l’autre », cela veut dire qu’elles sont cumulatives et que l’une OU l’autre ne suffit pas.
J’espère que mes explications sont claires et que vous serez ainsi rassurés pour vos projets futurs.
Pour l’instant, la modification de la règle d’emprise au sol qui pose quelques problèmes n’est pas actée et je ne sais pas, à l’heure actuelle, ce que cela va devenir dans le nouveau texte.
Je vous tiendrai au courant ici.
De nouveaux articles arriveront bientôt pour clarifier toutes ces informations.
Merci. (siouf!)
[...] Pour vous permettre de mieux appréhender ce changement dans le calcul des surfaces, le prochain article définira précisément la surface de plancher et ses modes d’utilisation. En attendant, notre article sur la suppression des SHON et SHOB vous explique déjà les modifications que cette réforme va entraîner et explique comment calculer la surface de plancher. [...]
http://www.batiactu.com/edito/surface-plancher—les-architectes-lancent-une-pet-31449.php
Bonjour.
J’ai vu cette pétition.
Cela corrobore ce que je vous disais : en l’état actuel des textes, les architectes sont perdants.
Maintenant, une pétition ne suffit pas à changer les choses.
D’autant plus que l’Ordre des Architectes était au courant de la modification de la réglementation. Que n’a-t-il pas agit avant ?
je trouve votre forum intéressant.
Actuellement je forme des personnes qui vont travailler à plusieurs niveaux (notamment des conducteurs de travaux et des ingénieurs)et j’ai suivi attentivement la reforme et les différents textes qui sont sortis.
Je suis architecte mais je ne suis pas inscrit à l’ordre et je pense avoir un certain recul puisque aucun intérêt personnel.
Je ne suis pas d’accord avec ce que dit l’article.
le texte de loi dit : « Une construction à usage autre qu’agricole dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol au sens de l’article R. 420-1 n’excèdent pas cent soixante-dix mètres carrés ; ».
Vous traduisez : « la surface de plancher ET l’emprise au sol doivent dépasser toutes les deux les 170m² pour que le recours à l’architecte soit obligatoire. Le dépassement de l’une des deux seulement ne suffit pas. »
je traduis que pour ne pas avoir recours à l’architecte l’emprise au sol ET la surface de plancher ne doivent, ni l’une, ni l’autre dépasser 170 m². Donc dès lors qu’une des deux excède : le recours est obligatoire.
Le français est riche et parfois il est facile d’interpréter le sens d’une phrase mais pour moi là, franchement il n’y a aucune ambiguité m^me si la formulation aurait pu être plus clair.
J’ai remarqué avec mes stagiaires que dès que l’on formule des idées ou des questions parla négative comme c’est le cas dans le texte de loi , beaucoup s’embrouille et ont du mal à comprendre.
Bonjour, je viens de contacter mon service d’urbanisme qui m’apprend que ma terrasse et maintenant de la surface plancher, de même que mon perron…et si je construit un garage aussi…
Au départ j’Avais 130 m2 de shon…et nous devions faire une extension de 30 m2 car c’est ce qui me restait à construire, mais avec la prise en compte de la terrasse et du perron je n’ai plus que 10m2
Qu’est ce que vous en pensez ? ou sont-il juste incompétent?
Bonjour remymu,
merci pour votre intervention intéressante et fort pertinente.
Il semble bien que j’ai fait une erreur en prenant la phrase « n’excèdent pas cent soixante-dix mètres carrés » à l’envers.
Ce qui m’a fait écrire le contraire de ce que cette phrase voulait dire.
Vous avez très justement corrigé mon erreur d’interprétation et je vous en remercie.
D’ailleurs, j’avais choisi de ne pas parler du seuil de recours à l’architecte dans cet article avant d’en avoir fait le tour précisément et de lui accorder un article séparé. J’aurai dû le faire plus tôt, ce qui m’aurait permis d’éviter cette erreur puisque, à tête reposé et sans précipitation, le texte est clair et ne souffre aucune ambiguïté comme vous dites.
L’article ne saurait tarder toutefois, même si des modifications des textes actuels sont envisagées.
N’hésitez pas à revenir discuter ici si le cœur vous en dit.
Bonjour mat,
il doit y avoir erreur soit dans l’interprétation du service de l’urbanisme soit dans votre compréhension de ce qu’ils vous ont dit.
Votre terrasse ne peut pas être de la surface de plancher pas plus que votre perron puisque la surface de plancher s’entend des planchers clos et couverts.
De plus, les espaces de stationnement sont déductibles de la surface de plancher.
Par contre, tous ces espaces sont de l’emprise au sol mais celle-ci ne vous sera utile que pour savoir quelle autorisation d’urbanisme vous devrez déposer (permis ou déclaration) et pour vérifier les seuils de recours à un architecte.
La surface maximum constructible sur un terrain est bien la surface de plancher.
En fait, si vous avez droit à 160m² de surface de plancher sur votre terrain (la SHON n’existe plus), refaites les calculs pour vérifier la surface de plancher actuelle de votre maison.
La surface de plancher, contrairement à la SHON, se mesure à l’intérieur des murs, ce qui pourrait, dans un premier temps, diminuer la surface existante et vous permettre d’avoir plus de surface résiduelle.
Il est possible, cependant, que le PLU de votre commune impose une emprise au sol maximum. Il faudra vérifier aussi cela avant de déposer un dossier.
Bonjour,
Sur un projet, j’ai une terrasse non couverte…
Evidemment pas considérée comme surface de plancher, fait-elle partie de l’emprise au sol(terrasse découverte)???
Si oui alors les allées et aménagement extérieur sont aussi à prendre en compte… non? (des exemples svp)
Merci.
Bonjour,
la définition de l’emprise au sol reste limitée à la projection au sol du volume de la construction, débords et surplombs inclus.
Sans plus de précisions sur les éléments concrets à prendre en compte, on ne peut que déduire de cette définition un certain nombre de choses.
Toute terrasse en étage ou surélevée par rapport au sol forme débord ou surplomb et donc emprise au sol.
Dès lors qu’elle est sur terre-plein et de plain-pied avec le RDC, non close et non couverte, elle ne forme ni surplomb ni débord, encore moins un volume. De la même manière que, jusqu’au 1er mars, elle n’entrait pas dans le calcul de la SHOB, elle ne fait donc aujourd’hui pas partie de l’emprise au sol.
C’est le même principe pour tout aménagement extérieur.
Une allée ne crée pas d’emprise au sol mais un abri simplement couvert pour ranger les outils de jardin en crée une.
Bonjour à tous,
La circulaire ministérielle du 3 février 2012 (non parue au JO) visant à clarifier le calcul de la surface plancher et l’emprise au sol est sortie, je vous invite tous à la consulter.
En effet elle répond à beaucoup de questions, notamment celle concernant la prise en compte ou non de la terrasse dans le calcul de l’emprise : en règle général, la terrasse (de plain-pied ou non) ne fait pas partie de l’emprise sol sauf cas particulier (exemple : si elle est construite sur vide sanitaire).
Par ailleurs j’ai moi aussi une question concernant le recours à l’architecte.
le modificatif apporté au texte sur l’obligation du recours à l’architecte prévoit de remplacer « la surface plancher et l’emprise au sol » par « la surface plancher et l’emprise au sol constitutive de surface plancher »; ceci visant à ne pas défavoriser les maisons de plain-pied.
Sans vouloir savoir si cette modification est bonne ou mauvaise, ce qui m’intéresse, ce ce que l’on peut entendre par « l’emprise au sol constitutive de surface plancher ».
Pour moi, cette expression semble incompréhensible puisque je la traduit par : la projection au sol des surfaces de plancher constituant la construction donc par conséquence, cette surface sera toujours inférieure à la simple surface plancher du bâtiment.
ma conclusion serait donc, pourquoi, dans ce cas là ne pas purement et simplement supprimer l’emprise au sol plutôt que de créer une nouvelle définition qui semble d’un flou absolu?
Ou alors que n’ai vraiment rien compris!
Bonjour remymu,
j’ai bien vu cette circulaire. Merci d’en parler ici.
J’ai prévu une série d’articles sur le sujet pour éclaircir un certain nombre de points. Cela me semble indispensable.
La question de l’emprise au sol d’une terrasse est souvent posée et reste, malgré les définitions nouvelles que donnent cette circulaire, assez floue et soumise à interprétation.
Les jurisprudences à l’avenir donneront peut-être des éclairages à ce sujet.
Que penser, par exemple, de la phrase :
« Les terrasses qui, sans être strictement de plain pied, ne présentent ni une surélévation significative par rapport au terrain, ni des fondations profondes doivent également être considérées comme non constitutives d’emprise au sol ».
Comment les services de l’urbanisme vont-ils définir si une surélévation est significative ou non ? 60cm, est-ce significatif ?
On risque d’avoir autant d’appréciations que d’instructeurs différents.
L’emprise au sol constitutive de surface de plancher veut dire, selon moi, la projection verticale sur le sol des surfaces qui constituent de la surface de plancher, épaisseur des murs y compris. Cela reviendrait à ne pas comptabiliser les espaces de stationnement dans l’emprise au sol, par exemple, ni les débords ou autres portes-à-faux non constitutifs de surface de plancher.
Mais, dans le cas d’une maison de plain-pied sans garage, l’emprise au sol pourrait être supérieure à la surface de plancher.
Le problème est bien là : l’emprise au sol telle que définie au 1er mars, susceptible de rendre obligatoire le recours à l’architecte, peut s’avérer très contraignante dans certains cas puisqu’elle compte, sans distinction, tous les volumes d’une maison que l’on peut projeter au sol. Les garages en font partie (tous les débords et surplombs aussi), alors qu’avant le 1er mars 2012 ils étaient déduits de la SHON.
D’où l’inquiétude de certains.
La suppression de l’emprise au sol semble difficile car cela reviendrait à sortir du domaine des autorisations d’urbanisme tout ce qui n’est pas de la surface de plancher : un garage par exemple.
Elle a d’ailleurs été ajoutée car le législateur s’est rendu compte qu’en supprimant SHOB et SHON, des constructions allaient pouvoir être réalisées sans aucune autorisation.
Au final, il faut bien deux types de surfaces pour prendre tout en compte mais je me demande si une simplification des SHOB et SHON n’aurait pas suffit. On aurait pu supprimer l’épaisseur des murs de la SHON et l’appeler surface nette simplement, tout en simplifiant le calcul de la SHOB.
Au lieu de cela, on complique finalement un peu tout pour un résultat que l’on verra sur le terrain.
Bref, beaucoup d’interrogations en suspend en ce moment.
« je me demande si une simplification des SHOB et SHON n’aurait pas suffit. On aurait pu supprimer l’épaisseur des murs de la SHON et l’appeler surface nette simplement, tout en simplifiant le calcul de la SHOB. »
Je partage pleinement cet avis ainsi que de nombreux archis avec qui je travaille.
Bonjour,
par rapport à ma précédente intervention concernant l ‘emprise au sol, je voudrais apporter deux précisions:
- lorsque je demande pourquoi ne pas purement et simplement supprimer l’emprise au sol, j’ai été très imprécise. je voulais plutôt dire pourquoi ne pas supprimer l’emprise au sol comme surface de référence pour le recours à l’architecte. Et donc par là-même l’utiliser uniquement ce pour quoi elle a été défini, c’est-à-dire l(instruction des autorisations d’urbanisme.
- l’interprétation que vous faîtes de la notion « d’emprise au sol constitutive de surface plancher », me confirme dans l’idée que, dans le cadre du recours à l’architecte, cette nouvelle définition ne servirait à rien puisqu’elle sera toujours toujours inférieur ou égale à la surface de plancher du bâtiment construit.
Pourrait-on avoir un lien pour télécharger « La circulaire ministérielle du 3 février 2012″… Je ne la trouve pas!
Merci.
Désolé d’insister mais vraiment ça ne passe pas…
(il faut dire que ça parle dans tous les sens autour de moi générant ainsi une confusion généralisée)
Cas concret:
Je suis particulier.
Je souhaite créer une maison de plein pied:
- de 150m² de surface de plancher
- de 200m² d’emprise au sol.
Dans mon cas, intervention de l’architecte obligatoire?
J’aurai tendance à me dire non (à l’inverse de beaucoup d’autres).
Décidément perdu, merci de votre aide.
Bonjour à tous
désolé de n’avoir pu répondre plus vite.
SPOON, vous pourrez télécharger la circulaire du 03/02 parue le 06/03 ici :
http://circulaire.legifrance.gouv.fr/index.php?action=afficherCirculaire&hit=4
Elle devrait paraître au BO du 25 mars.
Pour le reste, il y a eu confusion de ma part au départ et je vous ai induit en erreur dans un commentaire précédent.
En effet, l’emprise au sol est bien prise en compte pour savoir si le projet nécessite de faire appel à un architecte ou non.
Il fallait lire dans le texte de loi : la surface de plancher ET l’emprise au sol doivent être toutes les deux INFERIEURES à 170m². Sous entendu, si l’une des deux dépasse ces 170m², alors le recours à l’architecte est obligatoire.
Donc, dans votre exemple, construction d’une maison de 150m² de surface de plancher et 200m² d’emprise au sol = architecte obligatoire.
C’est bien pour cela que beaucoup ont demandé à modifier les textes et revoir l’emprise au sol principalement, ce qui semble en prévision. Les architectes montant au créneau pour demander une diminution du seuil de recours à l’architecte à 150m² de surface de plancher au lieu de 170.
remymu,
on est d’accord que l’on noie le poisson au lieu de simplifier les démarches réellement.
On pourrait effectivement supprimer l’emprise au sol dans le cadre du recours à l’architecte, de la même manière que l’on avait jusqu’à présent seulement la SHON qui entrait en compte, et la SHOB pour définir le type d’autorisation.
Un rabaissement du seuil de recours à l’architecte pour compenser la différence surface de plancher / SHON serait envisageable dans ce cas là.
Bref, je pense que l’on pourrait simplifier ces calculs.
Merci pour tes précisions Jean-Luc.
Pour info, ton lien amène sur un autre sujet:
« déclaration des maladies professionnelles et des accidents de travail dans la fonction publique hospitalière »…
C’est curieux, chez moi le lien amène au bon endroit.
Tu devrais pouvoir la télécharger ici :
Circulaire du 03 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions définie par le livre I du code de l’urbanisme.
Parfait, merci.
bonjour,
j’ai une maison existante qui fais environ 150m²au sol compris un garage de 20m², je souhaite realiser une surelevation de 35m²habitable environs,
faut-il avoir recours à un architecte?
Merci de me répondre car la j’avoue etre completement perdu!
Bonjour Rémi,
l’emprise au sol et la surface de plancher sont prises en compte pour savoir si recours à l’architecte ou non. Si une des deux dépasse les 170m², alors architecte obligatoire.
L’emprise au sol comprend la projection verticale de la maison sur le sol. Donc le garage en fait partie bien sûr mais aussi les débords et autres surplombs.
Si vous faites une surélévation sans débord supplémentaire, a priori l’emprise au sol ne changera pas. Par contre la surface de plancher si.
A voir donc si la surface de plancher dépasse les 170m².
Sachant que les espaces de stationnement sont déductibles de la surface de plancher.
re bonjour,
donc si je comprend bien, je n’ai pas besoin d’architecte?
Vos 150m², 20m² et 35m² sont des surfaces habitables?
Si c’est le cas alors vous allez dépasser les 170m² d’emprise au sol (car les murs et les débords de toit sont à additionner en plus du reste) et vous allez dépasser aussi la surface de plancher (au mini = 150 + 35 – trémie escalier = env.180m²).
Donc même sans vos plans (qui permettrait de valider ma réponse), il semblerait que vous soyez obligé d’avoir la signature d’un architecte pour votre Permis de Construire.
Bonjour Rémi,
difficile à dire vu de loin.
Avez-vous calculé la surface de plancher ?
Vous dites « surface au sol », à quoi cela correspond exactement pour vous ?
Je dirai, mais sans voir les plans, que vous avez :
- une emprise au sol de 150m², d’après ce que vous dites. Surélever la maison ne rajoutera pas ou très peu d’emprise au sol puisqu’elle se superposera à l’emprise existante.
Reste une inconnue, les débords de toit, les balcons … qui sont de l’emprise au sol. A vous de savoir.
- une surface de plancher existante de 150m² moins l’épaisseur des murs de façades, moins le garage, moins la trémie d’escalier s’il y en a une … Soit environ 150 – 15 (épaisseur des murs ?) – 20 (garage) = 115m² de surface de plancher.
Le projet prévoit 35m² habitable de surélévation mais est-ce que ce sont 35m² de surface de plancher ?
Si oui, alors 115 + 35 = 150m².
Dans les deux cas, emprise au sol et surface de plancher, vous ne dépassez pas les 170m².
Mais tout cela reste sous couvert de connaitre les plans.
Si vous voulez, envoyez-moi les plans (page contact), je vous dirai plus précisément les surfaces.
Bonjour SPOON. Attention, pour les autorisations d’urbanisme, on ne parle jamais de surface habitable. Et la surface de plancher reste assez différente de la surface habitable.
Autant pour moi, j’ai additionné le garage alors que Rémi a écris « 150m²au sol compris un garage de 20m² » (compris).
Pour le reste en effet tout dépend de quoi parle Rémi quand il écrit « surface au sol »…
Merci jean luc pour les renseignements, il s’agissait de 150m² int mur d’emprise au sol, mais par contre je n’avais pas compter les saillies de toit qui corresponde a 9m².
en tout cas c’est un peu plus clair pour moi
merci bien !
Bonjour à tous,
Tout d’abord votre forum est très intéressant!
Un peu dans le même cas que Spoon, mes projets avoisinent souvent les 170m², mais j’ai toujours jonglé, dans la mesure du possible, avec SHOB et SHON ,pour éviter les signatures de complaisance!
Avec cette nouvelle mesure d’emprise au sol, beaucoup de projets d’extension me passent sous le nez, voir même tombent à l’eau car pour beaucoup la notion « du recours à un architecte » effraie surtout pour un garage!
Avec tout ça j’en ai oublié ma question, j’ai justement un petit projet qui consiste à construire un porche couvert mais non clos, sur un pavillon de plain-pied dépassant déjà les 170m² de SHON, à la base le projet ne constituant que de la SHOB, aucun recours nécessaire! Sauf que maintenant de ce que j’ai compris la seul saillie de cette ouvrage donne une emprise au sol, cumulée au reste du pavillon, nécessitant un permis de construire ainsi q’une signature archi! Ou j’me trompe?
Jean-Luc m’arrêtera si je me trompe mais en effet si ta SHON dépasse les 170m² alors ton emprise au sol sera encore plus importante avec la prise en compte des débords de toit et dans ton cas ton porche en plus! —> signature obligatoire!
Cela est à prendre avec des guillemets car pour l’instant c’est comme cela, demain des corrections vont être apportées sur cette réforme, notamment dans le calcul des surfaces. Et ce qui est vrai aujourd’hui, demain (et je l’espère le plus vite possible) ne le sera pas.
Comme toi, cette réforme me coûte: depuis le 1 mars, j’ai perdu déjà 3 projets. Face à la concurence rude entre les archis (prestation à moins de 7% pour certain projet!!!), même avec une signature de complaisance (qui n’est jamais gratuite) additionnée à ma prestation, je me retrouve + cher qu’une prestation proposée par un architecte… Du coup, pour l’instant cette réforme est en train de tuer ma petite corporation!
Bonjour, je suis dans le même cas que SPOON! Les nouvelles normes thermiques, parasismiques (Deux-Sèvres) et bientôt acoustiques ne me laissait pas envisager un avenir rose, mais avec l’application de « l’emprise au sol » pour le recours à un architecte, je n’ai plus qu’à arrêter mon activité professionnelle…
Ma DDE locale m’a dit fin février de tenir compte de la « surface de plancher » pour les 170m2, et qu’aujourd’hui elle me dit de tenir compte de « l’emprise au sol », parce qu’entre ces 2 formules, elle prend, je cite, « le cas le plus défavorable pour le pétitionnaire ». Autrement dit, la DDE se couvre, elle a peur et pénalise les demandeurs qui vont devoirs payer toujours plus en ayant systématiquement recours à un architecte.
Ce que je ne comprend pas, c’est pourquoi l’ordre des architectes lance une pétition car ils seraient pénalisés par ce nouveau calcul de surface et auraient donc moins de projets : alors est-ce la DDE qui ne prend pas en compte le « bon » calcul pour la signature d’architecte???
Bref, il m’avait pourtant semblé que cette nouvelle loi sur le calcul des surface était faite pour inciter et favoriser une excellente isolation des constructions (d’où le calcul au nu intérieur des murs), mais au final, il n’en ai rien, bien au contraire!
Et combien de millier de personnes vont se retrouver au chômage suite à cette nouvelle loi?
J’espère vivement que l’Etat va s’apercevoir très rapidement de l’incidence économique catastrophique de cette décision, et rétablir une logique en nous laissant travailler (donc prendre la surface de plancher comme référence pour le seuil des 170m2).
Merci et bonne continuation.
Catboat.
Finalement, si l’on prend l’exemple d’une maison de plain-pied, le recours à un architecte qui était avant le 1er de 170m2 de SHON et remplacé aujourd’hui par l’emprise au sol, et donc l’équivalent de l’ancienne SHOB!
Bravo les architectes pour ce fameux tour de passe-passe… Et encore, ils piaillent pour réduire le seuil à 150m2…
Hé bé oui… Va se développer des maisons à étages… pour éviter de tomber dans la contrainte liée la limite de l’emprise au sol…
Ca vient à créer justement une controverse chez les archis puisque ce développement architectural n’est pas forcément une mise en valeur de l’Architecture Française.
Bref on voulait simplifier les choses, je vois aujourd’hui plus de complication avec notamment des formulaires en plus à remplir, ou des doubles règles qui font que les particuliers n’y comprennent pas plus de chose que la shob/shon…
On voulait donner plus de travail aux archis (qui étaient en mal de travail), c’est pas forcément gagné car il y a surtout des signatures de complaisance (payantes) qui se développent —> le marché noir quoi!
Triste à dire mais pourtant une sacré réalité! (j’ai déjà mon « partenaire » complaisant… mais qui me fait perdre quand même certains projets car cher). Pour les curieux, on pourra parler prix sur un autre post, histoire d’en étonner certain.
Désolé pour ce commentaire plutôt noir mais le Constat est consternant. Espérons que les changements (prévus il me semble) arrivent vite et dans le bon sens!
Bonjour à tous, bonjour SPOON,
désolé de ne pouvoir répondre rapidement ici en ce moment, je suis très occupé.
J’aimerai juste préciser que mon site à un but informatif et qu’il n’est pas là pour s’opposer aux architectes qui subissent tout autant que d’autres les réglementations tantôt en un sens tantôt dans l’autre.
@CATBOAT
La DDE ne se couvre pas. La nouvelle réglementation impose en effet de tenir compte des deux surfaces : surface de plancher (SP) et emprise au sol (ES) pour valider le recours à l’architecte.
Il suffit que l’une de ces deux surfaces dépasse 170m² pour que le recours à l’architecte soit obligatoire.
La pétition des architectes n’est pas liée à cette dernière réforme mais à une modification de celle-ci qui devrait intervenir à la demande des constructeurs de maisons individuelles qui ont « peut-être » réussi à faire supprimer la notion d’emprise au sol dans le cadre du calcul des surfaces pour le recours à l’architecte.
Si cela passe, seule la surface de plancher sera prise en compte dans ce calcul. Et comme la surface de plancher est pénalisante pour les architectes par rapport à l’ancienne SHON, ils demandent que le seuil passe à 150m² pour compenser la perte de l’épaisseur des murs.
Ce qui ne me semble pas injustifié si ce devait être le cas.
Je dois écrire un article sur le calcul de la surface de plancher et de l’emprise au sol pour clarifier un certain nombre de choses.
En attendant, je vous rappelle que les simples débords de toit non portés par des poteaux ne rentrent pas dans l’emprise au sol, contrairement à ce que laisserait entendre la définition originale (CF. circulaire du 03 février 2012 publiée le 06 mars, croquis 18, dont j’ai mis le lien un peu plus haut (commentaire du 13 mars à 10h13).
Cela limite déjà un peu l’emprise.
@SPOON, il y aurait des choses à dire sur le sujet en effet et le dumping des architectes est malheureusement aussi dangereux pour eux-mêmes que pour tous les autres.
Il y a un vrai problème et je ne sais pas si des solutions vont voir le jour.
Quoi qu’il en soit, attendons de voir comment les dernières règles vont évoluer. Et de toutes façons, il y aura des ajustements et des jurisprudences qui règleront les cas litigieux.
A suivre.
Le but des commentaires est d’informer et j’ai l’impression que ces derniers vont dans ce sens. Néanmoins il est évident qu’une certaine retenue est de rigueur.
Quand vous écrivez « mon site à un but informatif et qu’il n’est pas là pour s’opposer aux architectes « , je ne vois pas où vous avez pu lire dans mes commentaires une attaque directe ou une intention d’opposer certaines personnes aux architectes… Cela serait complètement ridicule!
Evidemment ce n’est pas les architectes que je condanne dans mes commentaires mais une réforme mal adaptée, mal étudiée, pondue par des personnes qui n’ont visiblement pas toutes les notions requises pour travailler dans notre secteur d’activité.
Cela a quand même une conséquence grâve sur l’économie de certaines entreprises. Par les temps qui courent, on aurait bien évité ce genre d’effet… C’est pour cette raison que j’exprime l’envie que les modifs prévues soient effectives rapidement pour que tout rentre dans l’ordre des choses.
Concernant le dumping que je ne développerai pas, la seule manière est de plafonner ou d’imposer un même coût-prestation pour tout le monde… Une idée parmis tant d’autres.
Bonjour,
Je comprends que les architectes demandent une baisse du seuil à 150m2 SI et seulement SI c’est uniquement la « surface de plancher » qui est prise en compte pour le recours à l’architecte, mais aujourd’hui ce n’est pas le cas puisque c’est « l’emprise au sol » qui détermine le seuil des 170m2…
Je ne savais pas que les constructeurs de maisons individuelles tentaient de faire supprimer la notion d’ES pour le recours à l’architecte, mais si cela réussi, je suis persuadée que ça sauvera des milliers d’emplois en France (comment peut-on suivre et se tenir informé des ces démarches des constructeurs?). Je travaille dans un département pauvre économiquement, et beaucoup de mes clients ne feraient pas de projets (neufs ou extensions) s’ils devaient payer des honoraires d’architectes.
Merci pour les informations et bon courage à chacun.
Bonjour Gianni et merci pour le commentaire sympathique.
Vous n’est pas le premier à me parler de « Forum » et je me rends compte que ce serait peut-être intéressant d’en créer un réellement car, aujourd’hui, ce n’en est pas un. J’essaie juste d’offrir un site d’information que je complète régulièrement et, jusqu’à présent, je n’ai pas voulu ajouter un vrai forum à ce site car cela me demanderait beaucoup trop de temps pour le faire vivre, le modérer et, surtout, répondre aux questions. Un jour peut-être …
Bon, je m’égare.
Dans le cas que vous présentez, prenez l’habitude de ne plus parler de SHON ou de SHOB, ils n’ont plus de raison d’être ici et cela évitera de confondre plusieurs notions.
Les cas de recours à l’architecte sont dépendants du type d’autorisation demandée. Une déclaration préalable n’a, en effet, pas à être déposée par un architecte et les articles R*431-1 et suivants du code de l’urbanisme régissent l’obligation de faire appel à un architecte uniquement pour les projets nécessitants un permis de construire.
Donc, si votre porche ne dépasse pas les plafonds de surfaces correspondants à la déclaration préalable, alors vous n’avez pas à faire appel à un architecte, quel que soit la surface de départ.
Pour vérifier si vos travaux entrent bien dans le cadre de la DP, voici le lien vers les textes de loi :
Déclaration préalable ou permis de construire.
Bonjour SPOON, mon commentaire faisait suite à ceux de CATBOAT que j’ai senti un peu remonté contre les architectes.
Je comprends bien le problème en ce moment et je pense que les textes vont évoluer. Il est encore un peu tôt pour peser toutes les conséquences de ces changements et surtout, des modifications étant en cours, attendons de voir ce qui va advenir réellement.
Bonne journée.
Bonjour CATBOAT,
Comme je l’ai dit dans mon commentaire d’hier, la demande des architectes fait suite à la modification demandée par les constructeurs qui semblent avoir des chances d’aboutir. Ils veulent abaisser le seuil à 150m² uniquement si l’emprise au sol est supprimée.
Les deux surfaces, emprise au sol et surface de plancher sont à prendre en compte pour le recours à l’architecte. Dans de nombreux cas, l’emprise au sol est plus contraignante que la surface de plancher mais souvent, également, elle l’est moins. C’est vraiment du cas par cas.
Il est donc urgent d’attendre les retours quant aux modifications attendues et pour l’instant en discussion.
Je mettrai les informations sur mon site dès que l’on en saura un peu plus.
Bonne journée à vous.
Comment contacter directement SPOON?
Bonsoir CATBOAT,
il devrait être normalement automatiquement informé de votre commentaire et de votre demande.
S’il ne se manifeste pas, je pourrai lui envoyer un message par email pour le prévenir si vous voulez.
biarris@voila.fr
bonsoir
Je suis un peu perdu, pouvez-vous svp m’aider.
Nous souhaitons faire un agrandissement mais nous ne connaissons pas les calculs à effectuer.
Pour info notre terrain est de 571m2, avec un PLU ou Cos de 0,4.
Actuellement la surface habitable au rdc est de 72m2 et 37m2 à l’étage avec un sous sous sol de 79m2 (garage + cave)
peut-on agrandir notre maison? si oui quel est le maximum autorisé?
merci d’avance pour votre aide.
Bonsoir Pierre,
c’est le COS (Coefficient d’Occupation des Sols) qui vous donne la surface de plancher maximale constructible sur votre terrain.
Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) définit la réglementation d’urbanisme propre à votre commune.
Pour connaître la surface maximale autorisée, il faut multiplier le COS par la surface du terrain. Ce qui vous donne :
571m² x 0.40 (COS) = 228.40m².
Vous avez donc la possibilité de construire 228m² de surface de plancher sur votre terrain.
La surface habitable n’est pas prise en compte.
Il faut que vous mesuriez la surface de plancher de votre habitation.
Pour comprendre comment la mesurer, relisez la définition de la surface de plancher dans l’article ci-dessus (au début de l’article), avec les déductions possibles.
A partir de là, vous saurez combien il vous reste de surface disponible.
A priori, je dirai qu’il devrait vous en rester pas mal, les espaces de stationnement étant déduits de la surface de plancher.
Information importante : si vous envisagez de construire une extension qui nécessite l’obtention d’un permis de construire, vous devrez faire appel à un architecte si vous dépassez les 170m² de surface de plancher ou d’emprise au sol (l’un des deux au-dessus du seuil suffit), extension plus surface existante additionnées.
Bonjour
Un grand merci Jean Luc pour votre retour et ces précisions.
En relisant donc l’article et votre réponse, nous pouvons construire 228m2 de surface de plancher.
Je peux donc déduire 45m2 de garage (qui est en sous sol) mais pas les 34m2 de cave.
je peux donc déjà construire au moins 45m2 supplémentaire, faut-il obligatoirement un permis de construire? j’ai entendu à la radio ce matin que la loi Sarkozy est sortie dans le journal Officiel et qu’il est possible de construire plus de 30% de la surface du plancher en plus sans permis de construction mais uniquement avec une déclaration.
Avez-vous entendu parler de cette loi? est-ce réellement effectif?
merci et bonne soirée
Bonjour Pierre,
permis ou déclaration préalable, tout dépend de la surface prévue (surface de plancher ET emprise au sol).
Si vous êtes en Zone Urbaine (ZU) régit par un PLU ou POS, alors il vous faudra un permis de construire pour des travaux sur existant créant plus de 40m² de surface de plancher (SP) OU d’emprise au sol (ES).
Mais attention au seuil de recours à architecte (170m²). Si vos travaux font entre 20 et 40m² de SP ou d’ES et portent l’une de ces surfaces (projet + existant) au-dessus de 170m², alors vous devrez faire appel à un architecte.
Pour les 30% de majoration des droits à construire, le texte a effectivement été adopté. Mais il n’est pas encore mis en place et cela se fait par l’adoption en conseil municipal suite à consultation publique.
J’explique cela dans mon article sur la majoration des droits à construire.
Ceci n’a pas à voir avec les autorisations (PC ou Déclaration) qui, elles, ont été modifiées en janvier dernier.
Bonne soirée à vous aussi.
[...] à notre article récent sur la suppression de la SHOB et de la SHON au profit de la Surface de Plancher dans lequel vous avez pu prendre connaissance de cette [...]
Bonjour,
je fais des recherches sur les normes parasismiques concernant les surélévation de maison existante en ossature boissur le secteur du sud de Nantes.
Quelles sont les norme parasismique pour une construction ossature bois, plans d’assemblage et de taillage de l’ossatures bois?
Faut-il une étude du bati existant pour la réalisation d’un réhaussement en ossature bois avec plancher porteur en bois sur mur existant?
Tout en sachant qu’une structure bois est envkiron 5 fois plus légère qu’une structure tradi en parpaing.
Si une personne pouvait me repondre ou bien m’orienter vers quelqun je la remercie d’avance.
Bonjour Rémi,
je ne suis pas vraiment spécialiste des normes parasismiques et ne vous apporterai pas grand chose. Je sais que le comportement du bois aux mouvements est plutôt bon.
Une recherche sur le net m’a toutefois permis de trouver un peu d’information :
Un fichier PDF de 100 pages sur la construction parasismique en bois :
http://www.planseisme.fr/IMG/pdf/CONSTRUCTION_PARASISMIQUE_EN_BOIS.pdf
La réglementation générale sur le site du Plan séisme avec pas mal de liens vers des textes réglementaires :
http://www.planseisme.fr/Reglementation-en-vigueur-Risque-normal.html#
Vous avez aussi l’Eurocode 8 qui définit les règles en matière de construction sismique :
http://www.eurocode1.com/fr/eurocode8.html
A voir pour le texte sur le site de l’AFNOR.
Si je trouve d’autres infos, je vous les ferai parvenir.
bonjour,
Dans le cas d’une maison de 170m². Installant une piscine enterrée aquadiscount(en fait elle est posée dans un trou, on y adjoint une terrasse autour, mais elle reste demontable . le vendeur m’a bien dit que ma piscine ne rentrerait pas dans le calcul pour les impots parce demontable. Avec cette nouvelle loi, qu’en est-il? ce n’est pas un volume hors sol, donc pas une emprise au sol, ce n’est pas un plancher… dites moi tout… et merci pour ce blog tres informatif.. bravo!!!
[...] jusque là seront remplacées par un seul terme : la surface de plancher. Notre article sur la suppression de la SHON et de la SHOB fait le point sur ce sujet, définit la surface de plancher et permet de comprendre ce [...]
Bonjour tatooetugo et merci pour votre commentaire sympathique,
les calculs des impôts ne sont pas les mêmes que ceux de l’urbanisme et je ne suis pas un spécialiste de la fiscalité. Mais à ma connaissance, seules les piscines hors-sol gonflables sont totalement sorties de la base imposable.
Votre piscine serait, selon moi, ajoutée à votre taxe d’habitation mais pas votre taxe foncière puisque démontable.
Pour confirmation, je vous conseille de contacter directement votre centre des impôts qui pourra vous expliquer précisément les cas d’exonération et les autres.
Les règles d’implantation des piscines en matière d’urbanisme sont définies et elles ont effectivement un peu changées récemment.
Si votre piscine n’est pas couverte (ce que je suppose), son bassin et la terrasse l’entourant ne forment pas de surface de plancher.
Par contre, le bassin est considéré comme de l’emprise au sol.
La terrasse, simple dalle sur terre-plein n’en est pas.
C’est donc le seul bassin de votre piscine qui va définir quelle type d’autorisation vous devrez demandée.
A savoir :
- si le bassin fait moins de 10m², alors aucune autorisation n’est nécessaire
- s’il fait entre 10 et 100m² vous devrez déposer un dossier de déclaration préalable.
Le fait que votre maison fasse plus de 170m² ne rentre pas en compte puisque, pour une construction neuve indépendante de l’existant, c’est la surface de cette seule construction qu’il faut considérer et non pas la somme des surfaces construites sur le terrain (existante et prévue).
[...] La SHON et la SHOB supprimées [...]
Bonjour à tous,
Bon je vous avoue qu’avec tout ça je nage un peu …
Est ce que quelqu’un peut me résumé la situation ?
Sur le plan 2D de la maison (PCMI 3.1), niveau par niveau, que dois-je faire apparaître ?
Le cumul des pièces comme auparavant ?
Uniquement l’emprise au sol et la surface plancher ?
Et dois-je compter le garage ?
Merci d’avance pour votre réponse rapide car la c’est un peu la meurdeeee
Bonjour Damien,
je ne comprends pas bien votre question.
Le document PCMI3 correspond à la coupe sur le terrain et le projet. C’est-à-dire à une coupe qui part d’une limite du terrain jusqu’à la limite opposée et qui coupe la maison. Cela permet de montrer les niveaux du terrain avant et après les travaux, ainsi que le volume de la maison.
Par contre, vous n’avez pas à faire apparaître les plans de niveau de votre maison sur un permis de construire.
Si c’est le calcul des surfaces qui vous pose problème, alors vous devez calculer la surface de plancher en priorité.
C’est le tableau 4.4 du formulaire CERFA 13406*02 qui vous permettra de déclarer la surface de plancher.
Pour le garage, comme indiqué dans les articles où je défini la surface de plancher, les espaces de stationnement ne sont pas comptabilisés dans la surface de plancher.
Merci jean luc pour ta réactivité et pour tes liens.
je suis sur un projet de plein pied et mon emprise au sol dépasse les 170m² car avec maison garage et terasse on y arrive très rapidement.
Peut-on omettre la terasse sur le permis ? un peu risqué, non ?
combien me couterais un archi du coup ?
merci d’avance.
damien
Damien, effectivement, si l’une des deux surfaces (surface de plancher OU emprise au sol) est supérieure à 170m², alors vous devrez faire appel à un architecte.
Pour la terrasse, si elle est construite de plain-pied et qu’elle n’est pas couverte par un débord de toit soutenu par des poteaux, elle ne fait pas partie de l’emprise au sol.
Les deux articles suivants vous permettront de vérifier l’emprise au sol de votre projet :
http://www.moinsde170.com/blog/emprise-au-sol/
http://www.moinsde170.com/blog/emprise-au-sol-maison-individuelle/
Le coût d’un architecte pour une mission de PC est fonction du projet et de l’architecte lui-même, puisque les honoraires sont libres.
En général, il s’agit d’un pourcentage du prix des travaux HT qui peut varier selon le travail à effectuer. Mais il peut aussi proposer un forfait.
C’est donc assez difficile de donner un tarif fiable.
Le mieux serait d’en contacter plusieurs directement à proximité de chez vous pour leur demander leurs tarifs.
Impec, j’ai tout ce qu’il me faut.
J’ai tout de même du mal à vous suivre quand vous dites : »une des deux surfaces (surface de plancher ET emprise au sol) »
Dans ce cas c’est « OU » et non « ET » !
Merci encore et bonne soirée.
N’hésitez pas à consulter mon travail aussi.
Damien.
Désolé, je voulais écrire « OU » et non « ET », effectivement. J’ai tapé un peu vite.
Je le corrige pour éviter de laisser traîner l’erreur.
Bonne suite pour le développement de votre activité.
Bonjour,
J’ai une question : qu’en est-il des pergolas accolées à la maison ?
Entrent-elles dans le calcul de l’emprise au sol?
Merci
Bonjour patou972,
la question des pergolas reste un peu floue mais il est assez clair pour moi qu’une pergola est bien prise en compte dans l’emprise au sol générale.
On peut déduire quand même un certain nombre de choses des textes qui définissent l’emprise au sol.
A savoir que la pergola est une « construction » et à ce titre elle génère alors un volume dont la projection au sol est possible. Quel que soit le type de toiture choisie : simple « paillage », brises-soleil, toiture transparente (polycarbonate, par exemple) …
Elle entre dans le cas des auvents soutenus par des poteaux et correspond bien à la définition de l’emprise au sol.
Sa projection au sol doit donc être ajoutée à l’emprise au sol existante, selon moi.
Bien-sûr, la réforme des surfaces est récente et il manque encore de recul sur ces définitions pour pouvoir s’appuyer sur des jurisprudences.
Voici le nouveau Décret 08/05/12, l’emprise au sol se limite à la surface de plancher:
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000025822442&dateTexte=&categorieLien=id
A retenir:
Article 1
Le deuxième alinéa de l’article R.* 431-2 du code de l’urbanisme est remplacé par les dispositions suivantes :
« a) Une construction à usage autre qu’agricole dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol, au sens de l’article R. 420-1, de la partie de la construction constitutive de surface de plancher n’excèdent pas cent soixante-dix mètres carrés ; ».
Merci à Mme Becker (FFACB) qui a su tenir bon, sauver les freelances et protéger les familles!
Bonjour SPOON,
merci pour votre message.
J’ai reçu cette info hier effectivement et cela va changer pas mal la donne.
La partie intéressante de ce décret c’est la définition de l’emprise au sol constitutive de surface de plancher :
« l’emprise au sol qui doit être prise en compte dans le calcul du seuil est seule celle de la partie de la construction qui est constitutive de surface de plancher. Elle correspond à la projection verticale du volume de la partie de la construction constitutive de surface de plancher : les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules ou les auvents, par exemple, ne sont pas pris en compte. »
Dès que possible je vais intégrer ce nouveau décret et ses conséquences dans mes articles.
A bientôt.
Bonjour,
Au vu de ce qui est dit dans ce décret, pensez-vous que la réalisation d’une terrasse bois dans le prolongement d’une habitation puisse être considérée comme de la surface de plancher ou de l’emprise au sol? Je suis actuellement confronté à ce problème puisque ma surface de plancher + l’emprise au sol excède 170m2.Pour réaliser une simple terrasse de 40 m2 en dehors du volume existant je devrais dans l’affirmative avoir recours à un architecte .
Cordialement
Bonjour Bianchi,
une terrasse par définition n’est pas de la surface de plancher.
De même, ce n’est pas de l’emprise au sol si elle est de plain-pied avec le RDC sans surélévation significative ni fondations profondes.
Avant même la publication de ce dernier décret, et depuis la réforme du 1er mars 2012, les textes précisent qu’une terrasse de plain-pied est dispensée de toute demande d’autorisation.
Si votre terrasse est dans ce cas là, vous n’avez pas de demande d’autorisation à prévoir et donc pas besoin de faire appel à un architecte.
Vous devrez respecter la réglementation d’urbanisme locale (PLU ou POS), bien-sûr.
Merci Jean-luc pour votre réponse.
Bonjour,
Je souhaiterai créer une piscine.
Je suis perdue… Cela constitue quel type de surface, plancher ou emprise au sol?
Si elle est couverte par un élément de plus de 1.80m, de moins de 1.80m ou d’un rideau, cela viendra à changer ma déclaration?
Merci.
Bonjour Germain,
le bassin de la piscine est considéré comme de l’emprise au sol mais n’entre pas dans la surface de plancher.
C’est la même chose si la piscine est couverte, quelle que soit la hauteur de la couverture. Par contre, si la piscine est entourée d’une margelle ou d’une dalle de pourtour et qu’elle est couverte et fermée (c’est-çà-dire pas un simple toit sur poteau), la surface de cette dalle sera comptabilisée dans la surface de plancher dès lors que la hauteur de la toiture est supérieure à 1.80m.
Le type d’autorisation pour une piscine est lié à la superficie du bassin. C’est une règlementation un peu à part.
Pour plus d’information, je vous renvoi vers cet article, si vous ne l’avez déjà lu :
http://www.moinsde170.com/blog/autorisations-pour-installer-une-piscine/
Bonjour
Je vous contacte car nous devons déclarer notre surface de plancher…
Pouvez me confirmer que je peux déduire mon garage fermé destiné à garer mon véhicule pour la nuit situé au Rez de chaussée de la maison?
Ainsi que ma cave – située au sous sol – en terre battue, avec des araignées – accessibilité par une trappe depuis le garage.
Merci d’avance
Bonjour Laetitia,
) n’y change rien.
les espaces de stationnement sont, en effet, déductibles de la surface de plancher, quel que soit leur emplacement (sous-sol, RDC).
Pour la cave, c’est différent.
Les caves en sous-sol ne sont plus déductibles de la surface de plancher, sauf si la hauteur de leur plafond est inférieur à 1.80m.
La consistance du sol (et les araignées
Bonjour Mesdames Messieurs
Je doit faire contruire une maison de plein pied de 140 m2 interieur avec terrasse couverte de 15 m2 un auvent cote sud de 12 m2 et 1 garage double de 36 m2 pour 2 voitures non accolé a la maison et un deport de toiture pour eviter la puie sur les murs de 0.40m
Question ai je obligation de prendre un architecte
Merci de votre reponse il y a t’il un article de loi
Bonjour Daniel Pesce,
pour l’obligation de prendre un architecte seules comptent les surfaces qui forment de la surface de plancher.
La terrasse, le auvent, le garage et le débord de toiture ne sont pas de la surface de plancher et ne sont donc pas comptabilisés pour le seuil de recours à architecte.
Vous devriez donc compter uniquement la partie « maison » de 140m² mais attention, son emprise au sol prend en compte l’épaisseur des murs de façades. Si elle fait 140m² intérieur, elle fera donc plus en emprise au sol.
A vérifier que cette emprise au sol ne dépasse pas les 170m².
Le formulaire est général, et laisse de côté de multiples cas particuliers.
La surface de plancher que j’ai mesurée était ,avant ma demande de Pc de 144m². Ma demande concerne un garage adossé à l’arrière de la maison. Cette maison rectangulaire de 10,4m sur 6m a des murs de 80 cm au moins. Elle date du 18ème siècle. Il est demandé de donner la surface taxable de l’existant.
-Faut-il faire un calcul tenant compte des nouvelles donnes à savoir que le mur extérieur de 8m² devient intérieur et doit être inclus dans la surface de plancher ?
-Cela modifie-t-il aussi la surface taxable, de « l’existant » ?
Le garage normalement « n’est pas constitutif de surface de plancher. »
Les deux pignons ont, aussi, été inclus antérieurement.
Sur 225m² le tiers est occupé par les murs (71m²) !!!!!!
Y-a-t-il un recours à cette situation absurde pour obtenir quelque chose de raisonnable ?
Des demeures anciennes méritent d’être restaurées et de disposer de locaux pour plus de confort ?
On ne cite, quasiment toujours que le garage ( Sainte Voiture !) qui n’est pas constitutif de surface de plancher . Pourquoi un tel local ne serait-il pas utilisé pour autre chose : bricolage , activités de loisirs de toute nature ? Le retraité que je suis aime pratiquer la menuiserie, ma femme la poterie.
Dans la salle de séjour ? Pour le tricot c’est possible ! Un sociologue devrait aussi s’en mêler.
Merci pour vos commentaires
Bonjour Pierre Le Lann,
la surface taxable ne comprend pas l’épaisseur des murs de façade, de la même manière que la surface de plancher.
Le mur sur lequel va s’adosser votre garage est actuellement un mur extérieur et ne sera donc pas compté dans la surface taxable existante.
Il entrera dans la surface taxable future puisqu’il deviendra un mur intérieur, de la même manière que les pignons qui sont maintenant intérieurs (si je comprends bien).
Il est vrai que les maisons aux murs intérieurs épais peuvent être désavantagées. Sauf à récupérer une partie de l’épaisseur existante après travaux. Ce qu’estime la définition de la surface de plancher (sans le dire). Un mur intérieur peut toujours être modifié, transformé, rasé pour libérer de la surface d’autant plus grande qu’il est épais. D’où l’ajout des murs intérieurs dans la surface taxable.
Un atelier, quel qu’il soit, fera partie de la surface de plancher. Il est considéré comme « habitable » et surtout peut servir à tout un tas d’autres choses et se transformer en pièce à vivre alors qu’un garage est relativement mono-activité et, sauf à cesser tout usage de sa voiture, restera dédié au stationnement.
Bref, je n’ai pas de solution miracle à vous apporter. Désolé.
Salut,
Les permis déposé avant la loi et pour lesquels les travaux ne sont pas encore achevé bénéficient il de la surface plancher?
J ai construit Une maison de 10m par 10m avec une shon autorisee a l epoque de 100m2 (murs extérieur et doublage 30 cm) et donc 88 m² de surface de plancher aujourd’hui .j ai une terrasse de 12m2, est ce que je peux la fermer avec une véranda en sachant qu’entre temps le cos à diminue dans mon secteur?
Bonjour Jean luc desolé pour cette reponse tardive pour ne pas avoir de probleme je suis passé par un dessinateur de batiment qui travaille pour un constructeur de maison individuel celui ci m’a deposé un permis de construire (sans plans d’executions) le malin mais ayant deja une maison et quelque notion de construction et dessin je me suis debrouillé pour le reste, mon dossier est en cours d’instruction jusqu’a fin decembre, je peux transmettre les plans sans aucun probleme mireille.daniel.pesce(at)orange.fr le dossier ma couté 1000€ ttc avec dossier assainissement SPANC a plus
bonjour,
apres avoir lu tous les différents messages, c’est oujours aussi flou pour moi!!
je souhaite faire un garrage de 50m²
bonjour,
apres avoir lu tous les différents messages, c’est toujours aussi flou pour moi!!
je souhaite faire un garage de 50m² avec une pièce au dessus de celui ci de 20m²!!
le tout accolé à une maison de plain pied pied qui fait 112m² + 15m² de garage;
ma question est si je dois avoir recours à un architecte pour la nouvelle construction??
j’aurais une surface au sol de 177m² mais la surface habitable ne ferait que 132m² (je déduis les 15m² et 50m² des garages)
merci pour vos réponses.
Bonjour Togo,
non, vous devez construire ce qui correspond à votre permis de construire.
Si vous voulez bénéficier de la réforme des surfaces, il vous faudra déposer un permis de construire modificatif pour lequel les surfaces seront recalculées en fonction des nouvelles règles.