Réglementation pour les Permis de Construire

- Mise à jour au 1er Janvier 2012 suite à la dernière réforme du permis de construire applicable à cette date

- Mise à jour au 1er mars 2012 suite à la réforme des surfaces d'urbanisme (suppression de la SHOB et de la SHON remplacées par la surface de plancher et l'emprise au sol)

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Le permis de construire est un acte administratif obligatoire pour les projets de construction importants. Il permet à l'administration de vérifier la validité du projet en fonction des règles d'urbanisme en vigueur au moment de l'acte.

Permis de construire pour constructions nouvelles

En principe, toutes constructions nouvelles, y compris celles ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de l'obtention d'un permis de construire.
Mais un certain nombre de constructions, en raison de leur importance ou de leur nature, est soit dispensé de l'obtention d'un permis de construire, soit nécessite une déclaration préalable.
Les constructions nouvelles qui n'entrent pas dans l'un de ces deux cas (dispense ou déclaration préalable) sont donc soumises à permis de construire.

  1. Sont donc dispensés de toute formalité au titre du code de l'urbanisme , sauf pour les constructions en secteur sauvegardé ou site classé :

    2. - les constructions nouvelles de moins de 12m de hauteur au-dessus du sol dont la surface de plancher et l'emprise au sol sont inférieures ou égales à 5m²
    - les habitations légères de loisir installées dans un terrain de camping et dont la surface de plancher est inférieure ou égale à 35m²
    - certains ouvrages de production d'électricité solaire installés au sol et les éoliennes de moins de 12m de haut
    - les piscines dont le bassin ne dépasse pas 10m²
    - les châssis et serres d'une hauteur au-dessus du sol comprise inférieure ou égale à 1.80m
    - les murs de moins de 2m de hauteur au-dessus du sol
    - la plupart des clôtures, sauf celles situées dans des secteurs particuliers (site inscrit, secteur sauvegardé ...)
    - les terrasses ou plates-formes de plain-pied

    Certains projets de constructions temporaires sont également dispensés de formalités au titre du code de l'urbanisme si leur implantation n'excède pas une durée définie en fonction de leur nature.
    Toutes ces dispenses sont régies par les articles R421-2 à R421-8-1 du Code de l'urbanisme. Vous les trouverez détaillées sur le site de Légifrance .

  2. Pour les constructions soumises à déclaration préalable , elles sont décrites dans notre page dédiée à cette formalité.

Les travaux sur construction existante

Lors de travaux sur une construction existante, il est parfois nécessaire d'obtenir un permis de construire. C'est notamment le cas pour les projets suivants  :

- lors de travaux situés dans les zones urbaines réglementées par un plan local d'urbanisme ou tout autre document d'urbanisme en tenant lieu (POS) et qui ont pour effet de créer plus de 40m² de surface de plancher ou d'emprise au sol . Les travaux situés hors de ces zones sont soumis à permis de construire lorsque la surface de plancher ou l'emprise au sol créée est supérieure à 20m² .
- lorsque la surface de plancher ou l'emprise au sol des travaux prévus est supérieure à 20m² et inférieure ou égale à 40m² et amène l'ensemble du bâtiment (existant + projet) à dépasser 170m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, alors le recours à un architecte est obligatoire
- lors du changement de destination d'une construction avec modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment ( définition du changement de destination )
- lors d'une opération de restauration immobilière au sens de l'article L313-4 du Code de l'urbanisme

Les travaux sur construction existante soumis à permis de construire sont régis par les articles R421-14 à R421-16 du Code de l'urbanisme que vous trouverez sur le site de Légifrance .

Le dossier de permis de construire

Pour la construction d'une maison individuelle et/ou ses annexes ou pour les travaux sur une maison individuelle existante, il faut joindre le formulaire Cerfa n°13406*02 au dossier.
Pour les autres projets de construction, c'est le formulaire Cerfa n°13409*02 qu'il convient d'utiliser.
Vous pouvez télécharger directement ces formulaires sur notre page dédiée ou vous rendre à la mairie du lieu de votre projet.

Le dossier à joindre au formulaire est composé des éléments suivants :

  • un plan de situation du terrain. Il permet de situer le terrain dans la commune. Un plan au 1/25000 peut être suffisant. Il faudra indiquer sur celui-ci l'emplacement du terrain
  • un plan de masse des constructions ou modifications. Celui-ci sera coté dans les trois dimensions
  • une coupe du terrain et de la construction . Elle sert à indiquer l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain
  • une notice descriptive du terrain et du projet
  • les façades et toitures de la construction
  • une insertion graphique du projet dans son environnement
  • une photo permettant de situer le projet dans son environnement proche
  • une photo permettant de situer le projet dans le paysage lointain

Pour les cas de travaux sur un bâtiment existant, il faudra représenter l'état initial et l'état futur.
Sur les plans de situation et plan de masse, il faut indiquer les points et angles des prises de vues.

D'autres pièces peuvent vous être demandées selon l'emplacement de votre projet, par exemple s'il se situe dans une ZAC ou un lotissement.
Vous trouverez la liste exhaustive des éléments à présenter selon votre cas sur la notice qui accompagne le formulaire.

Dépôt du dossier de permis de construire et délai d'instruction

Le dossier doit être déposé en quatre exemplaires à la mairie du lieu du projet. Vous pouvez aussi l'envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception.
Un exemplaire supplémentaire pourra vous être demandé si le projet se situe dans un périmètre protégé soumis à l'avis de l'architecte des bâtiments de France (ABF).
Il vous sera remis un récépissé de dépôt indiquant la date à laquelle les travaux pourront être entrepris.

Votre demande de PC sera affichée en mairie dans les quinze jours suivant votre dépôt et pour toute la durée d'instruction.

Le délai d'instruction pour une PC portant sur une maison et/ou ses annexes est de deux mois.
Pour toutes les autres demandes de PC, le délai est de trois mois.
Soyez rigoureux sur la réalisation de votre dossier de PC car l'instruction des dossiers commence à compter de la réception par la mairie du dossier complet.
Les délais peuvent être allongés pour certains cas particuliers.
Pour vérifier si votre projet entre dans un de ces cas, vous devez vous référer aux articles R423-24 à R423-33 du Code de l'urbanisme .

Si votre dossier est incomplet, la mairie doit vous demander les pièces manquantes dans un délai d'un mois, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par courrier électronique. Vous avez alors trois mois pour compléter le dossier.

En cas d'autorisation à réaliser votre projet tel que présenté dans votre dossier de PC, vous recevrez une réponse de la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si vous ne recevez aucun courrier après la fin du délai d'instruction, vous pouvez estimer que la mairie ne s'oppose pas à votre projet et bénéficiez d'un permis de construire tacite. Il est cependant plus prudent de la contacter pour demander un certificat de non opposition à votre projet.

Affichage du PC et droit de recours

A réception de l'arrêté d'autorisation, vous devez l'afficher sur le terrain de façon à être visible de la voie publique et pour toute la durée du chantier .
De son côté, la mairie affiche la décision d'autorisation pendant deux mois.
L'affichage sur le terrain est réglementé. Le panneau doit être rectangulaire et avoir des dimensions supérieures à 80cm.
Il doit indiquer précisément :
- le nom, la raison sociale ou dénomination sociale du bénéficiaire
- la date
- le numéro du permis
- la nature du projet
- la superficie du terrain
- l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté
Selon votre projet, il faudra aussi ajouter :
- la surface de plancher autorisé
- la hauteur de la construction par rapport au terrain naturel
- la surface des bâtiments à démolir
D'autres mentions seront à ajouter selon les projets (lotissement, terrain de camping …). Pour plus d'infos sur ces cas particuliers, vous pouvez consulter l'article A424-16 du Code de l'urbanisme .

En outre, le panneau doit comporter la mention suivante (article A424-17 – Code de l'urbanisme) :
"Droit de recours :
"Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme).
"Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l'urbanisme)."

Vous trouverez des panneaux réglementaires chez les revendeurs de matériaux de construction.

Le recours des tiers est de deux mois à compter de l'affichage de la décision sur le terrain.
En cas d'irrégularité par rapport aux réglementations d'urbanisme ou de préjudice, le recours doit être déposé auprès du tribunal administratif et notifié dans un délai de quinze jours, par lettre recommandée avec accusé de réception, auprès du bénéficiaire du permis de construire et de la mairie.

Validité du permis de construire

La durée de validité d'un permis de construire est de deux ans à compter de la notification d'autorisation, durée pendant laquelle vous devez impérativement commencer les travaux. Lorsque vous avez commencé vos travaux, vous ne pouvez pas les arrêter plus d'un an sinon votre permis ne sera plus valable.

Vous pouvez en cas de nécessité obtenir une prolongation d'un an supplémentaire de votre permis de construire.
La demande est à produire en deux exemplaires, par lettre recommandée avec accusé de réception, à la mairie de la commune où se situe le projet et ce deux mois au moins avant la date d'expiration du délai de validité.

Déclaration d'ouverture de chantier

Vous devez informer la mairie dès le début des travaux en effectuant une demande de déclaration d'ouverture de chantier.
Vous pouvez utiliser le formulaire Cerfa n°13407*01 disponible en téléchargement sur notre page dédiée à tous les formulaires.
La demande est à déposer ou envoyer en recommandé avec accusé de réception en trois exemplaires à la mairie de la commune où se situe votre projet.

Déclaration d'achèvement des travaux

La « déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux » est obligatoire. Elle informe l'administration de la fin des travaux et de leur conformité avec le permis de construire. Elle est effectuée à la mairie du lieu où s'est déroulé le projet ou au moyen du formulaire Cerfa n°13408*01 et déposée en trois exemplaires ou envoyée à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception.
Ce formulaire est disponible en téléchargement sur notre page Formulaires.
Le contrôle, par l'administration, des travaux réalisés, n'est possible que dans un délai de trois mois à partir de la réception de la déclaration d'achèvement. Délai pouvant être augmenté à cinq mois si le contrôle est rendu obligatoire par la nature des travaux.

Architecte

Tout permis de construire déposé par une personne physique dont la surface de plancher ou l'emprise au sol d'une construction autre qu'agricole est supérieure à 170m² doit obligatoirement être réalisé par un architecte.
Pour les constructions agricoles, le seuil est de 800m² de surface de plancher ou d'emprise au sol.

Le dépassement des 170m² est parfois difficile à apprécier, en particulier pour les travaux sur un bâtiment existants. Celui-ci peut, en effet, contenir plusieurs étages ou des combles aménageables, être doté de dépendances rattachées au bâtiment principal ou indépendants … Des cas particuliers seront donc présentés ultérieurement sur d'autres pages ou des articles dédiés de manière à essayer de répondre aux maximum de questions que vous pouvez vous poser.

Vous désirez apporter des modifications à votre projet en cours de travaux ?
Découvrez sur notre blog la réglementation spécifique du permis de construire modificatif.